Par un arrêt en date du 21 novembre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation réaffirme et précise l’application de son revirement opéré par un arrêt du 23 juin 2021 en rappelant l’inefficacité de la rétractation du promettant avant l’écoulement du délai d’option accordé au bénéficiaire, pour une promesse signée antérieurement au 1er octobre 2016.
En l’espèce, une promesse unilatérale de vente est conclue le 21 octobre 1971 pour une durée de quatre années à compter du 1er novembre 1971, durée qui serait tacitement prorogée et prendrait fin un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle et dont le principe de la construction était acquis. Le 1er juin 2011, le promettant informe le bénéficiaire, par courrier recommandé, que l’avant contrat conclu est désormais caduc. Le bénéficiaire, quant à lui, lève l’option dans le délai prévu le 16 novembre 2018, la rocade devant être ouverte à la circulation le 24 novembre de la même année. En l’absence de réponse du promettant, le bénéficiaire assigne ce dernier aux fins de transfert de la propriété de la parcelle promise et en paiement de dommages et intérêts.
La Cour d’appel, par un arrêt du 5 janvier 2021, rejette la demande du bénéficiaire considérant qu’il n’est pas possible d’ordonner la réalisation forcée de la vente dans la mesure où, le refus du promettant de se soumettre à son obligation de faire, ne pouvait se résoudre qu’en dommages et intérêts. Le bénéficiaire forme alors un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation accueille cette demande et casse ainsi l’arrêt des juges d’appel au motif que ces derniers ont violé les textes en « se conformant à l’état de la jurisprudence à la date de son arrêt ».
En effet, si la jurisprudence antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats considérait que la levée d’option dans une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (jurisprudence dite Consorts Cruz), la Cour de cassation a opéré un revirement de cette jurisprudence, qui demeurait applicable aux contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats, par une décision du 23 juin 2021 (Cass. 3ème civ. 23 juin 2021, n° 20-17.554 ; lire notre actualité). La Haute Juridiction juge en effet depuis cet arrêt que le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de la promesse unilatérale qui contient les éléments essentiels de la vente, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. La révocation de la promesse par le promettant au cours du délai d’option n’empêche donc pas la formation du contrat.
La présente décision précise ainsi la portée de ce revirement en sanctionnant un arrêt d’une cour d’appel qui datait du 5 janvier 2021, c’est-à-dire avant le revirement de jurisprudence précité du 23 juin 2021.
L’inefficacité de la rétractation du promettant au cours du délai d’option est donc applicable pour l’ensemble des promesses : celles conclues après l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 (en application de l’article 1124 du Code civil) et les promesses unilatérales de vente conclues avant le 1er octobre 2016, mêmes celles dont l’exécution forcée avait été écartée par les juges du fond dans un arrêt rendu antérieurement à juin 2021.
