Dans une décision (CE 28 novembre 2024, n° 475461) qui sera référencée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d’État précise les modalités d’affichage du permis de construire selon les critères retenus par le Code de l’urbanisme. L’occasion pour nous de revenir sur les différents points de mesure de la hauteur de la construction projetée sur le panneau d’affichage du permis de construire et sur la question de savoir quelle hauteur peut être considérée comme régulière.
De l’affichage du permis de construire : les mentions obligatoires
Les articles A. 424-15 et suivants du Code de l’urbanisme prévoient les modalités d’affichage de l’autorisation de construire.
Outre ses dimensions, qui doivent être supérieures à 80 centimètres, l’affichage doit contenir un certain nombre de mentions : le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Parmi ces mentions obligatoires figure la hauteur de la construction, exprimée en mètres par rapport au sol naturel.
En imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, ces dispositions ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier les caractéristiques essentielles du projet de construction. Le délai de recours ne commençant à courir qu’à la date d’un affichage complet et régulier.
Hauteur erronée : conséquences sur le délai de recours contentieux
Pour rappel, aux termes de l’article R* 600-2 du Code de l’urbanisme, le délai de recours contentieux court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain d’un panneau renseignant les aspects principaux du permis de construire (art. A. 424-16 du Code de l’urbanisme).
En effet, selon la jurisprudence, les mentions figurant sur le panneau d’affichage « ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet, le délai de recours contentieux ne commençant à courir qu’à la date d’un affichage complet et régulier… Si les mentions prévues par l’article A. 424-16 doivent en principe obligatoirement figurer sur le panneau d’affichage, une erreur affectant l’une d’entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet.” (CE 16 octobre 2019, n° 419756).
Si les conditions d’un affichage régulier sont réunies, le permis de construire sera « purgé » de tout recours des tiers une fois expirée la période continue de deux mois d’affichage.
En revanche, l’affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle, alors qu’aucune autre indication ne permet aux tiers d’estimer cette hauteur.
Aussi une erreur substantielle dans cette mention aura-t-elle pour conséquence d’empêcher le déclenchement du délai de recours. Les tiers pourront alors toujours contester la légalité du permis de construire, mais leur recours ne sera recevable que s’il est formé dans un délai de six mois à compter de la date d’achèvement de la construction comme l’énonce l’article R* 600-3 du Code de l’urbanisme.
Appréciation de la hauteur
S’il est vrai que l’article A. 424-16 du Code de l’urbanisme n’indique pas quelle hauteur des constructions il convient de retenir, mais uniquement que celle-ci doit être exprimée en mètres par rapport au sol naturel, il est nécessaire de rappeler que cette hauteur, en fonction du type de projet, peut être multiple :
- Le sommet de l’acrotère (élément de façade, situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse) pour un bâtiment couvert par une toiture-terrasse,
- Le faîtage (ligne de jonction de pans de toitures inclinés) pour un bâtiment disposant d’un toit en pente,
- L’égout du toit (ligne du pan de couverture où se déversent les eaux de pluie),
- La hauteur des édicules techniques (locaux techniques, cages d’escaliers ou d’ascenseurs, matériels de ventilation, souches de cheminée, …), lesquels peuvent être inclus ou exclus du calcul de la hauteur dans le règlement du plan local d’urbanisme.
Après avoir rappelé que de précédentes décisions du Conseil d’État indiquaient qu’il convenait de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel « telle qu’elle ressort de la demande de permis » (CE 25 février 2019 n° 416610 et CE 6 juillet 2012 n° 339883), les conclusions du rapporteur public M. Mathieu Le Coq relèvent que l’objet du panneau d’affichage n’est pas de faire apparaître la conformité du projet aux règles applicables mais de mettre à même les tiers, à la seule lecture de ces mentions, d’apprécier la consistance du projet envisagé pour, le cas échéant, se rendre en mairie afin de consulter la demande de permis de construire.
Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction figurant sur le panneau d’affichage est affectée d’une erreur substantielle, il convient, pour le Conseil d’État, de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu’elle ressort de la demande de permis de construire.
Deux possibilités s’offrent ainsi au pétitionnaire, selon la Haute juridiction :
- La hauteur mentionnée peut toujours être celle au point le plus haut de la construction, qui correspond à la mesure générale de la hauteur en l’absence de précision de la réglementation locale d’urbanisme,
- Elle peut également être, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme se réfère, pour l’application des dispositions relatives à la hauteur maximale des constructions, à un autre point, tel que l’égout du toit, la hauteur à cet autre point.
Pour le Conseil d’État, a circonstance que l’affichage ne précise pas cette référence c’est-à-dire le point auquel la hauteur est mesurée, ne peut, dans un tel cas, permettre de regarder cette mention comme affectée d’une erreur substantielle entachant la mention de la hauteur.
Voici une précision bienvenue. En effet, pour rappel, l’article A. 424-16 du Code de l’urbanisme n’impose pas au bénéficiaire du permis de construire de préciser sur le panneau la hauteur qu’il a retenue pour l’affichage afin de pleinement informer les tiers. Ces derniers ne pourront donc pas arguer que le panneau n’indiquant pas le mode de calcul de la hauteur retenue est entaché d’une erreur substantielle.
On ne peut que saluer cette indication qui s’inscrit dans un courant bien établi des principes dégagés par la jurisprudence sur la portée au regard du délai de recours de l’obligation générale d’affichage de l’autorisation sur le terrain ; permettre aux tiers, à la simple lecture des mentions, d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction (CE 16 octobre 2019 n° 419756), éléments indispensables à la préservation de leurs droits et si, ces derniers le souhaitent, disposer des informations leur permettant d’étudier plus précisément le dossier en mairie et de leur permettre ainsi de former ou pas un recours.
CE 28 novembre 2024, n° 475461
Eric Hervy (notaire associé) et Valérie Guéguen (Lab Cheuvreux)
