Par décision du 26 mai 2026, le Conseil d'État complète sa jurisprudence sur le caractère créateur de droits des délibérations municipales décidant la vente de biens du domaine privé. Il rappelle, d’une part, que ce caractère suppose un accord entre les parties sur l’objet et les conditions financières de l’opération et, d’autre part, que les droits ne sont acquis que pour autant que ces conditions ont été réalisées ou sont encore susceptibles de l’être dans le délai imparti ou, en l’absence de mention en ce sens, dans un délai raisonnable.
En l’espèce, par acte authentique du 10 mai 2012, la commune de Martigues vend à une société des parcelles communales destinées à accueillir un complexe hôtelier et un centre de thalassothérapie, sous condition résolutoire que l’établissement ouvre dans un délai de trente-six mois, soit avant le 10 mai 2015, et que la société crée au jour de l’ouverture un minimum de trente emplois. Par courrier du 3 mars 2015, la société, rencontrant des difficultés, sollicite une prorogation de trois ans de ce délai, jusqu’au 10 mai 2018. Par délibération du 13 avril 2015, le conseil municipal approuve une telle prorogation mais pour un délai de deux ans et demi, jusqu’au 10 novembre 2017 et autorise le maire à signer l’avenant.
L’avenant n’a jamais été signé.
Par la suite, par acte d’huissier du 2 mars 2021, soit plus de trois ans après l’expiration même du délai ainsi prorogé, et près de six ans après le délai initial, la commune assigne la société devant le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, demandant que soient constatées les conditions résolutoires et prononcée la résolution de la vente.
Le juge de la mise en état sursoit à statuer et saisit le Tribunal administratif de Marseille de quatre questions préjudicielles portant sur les effets et la nature de cette délibération, notamment quant à l’acquisition d’un droit à la signature de l’avenant et la prorogation du délai d’exécution des travaux, le caractère fautif de son inexécution et le fondement d’une éventuelle responsabilité de la commune.
Par jugement du 18 mars 2025, le Tribunal administratif de Marseille juge que, sans fraude, le maire est tenu d’exécuter les délibérations du conseil municipal qu’il qualifie d’actes créateurs de droits. La commune se pourvoit alors en cassation.
En l’espèce, la vente dont il était question lors de la délibération du conseil municipal était assortie de conditions résolutoires et le Conseil municipal a délibéré pour prolonger ces conditions. Le juge administratif devait alors répondre aux questions suivantes : la délibération acceptant de prolonger le délai de la condition résolutoire créé-t-elle des droits au profit de l’acquéreur ? A défaut, l’abstention du maire de signer l’avenant approuvé par cette délibération constitue-t-elle une faute ?
L’arrêt du Conseil d’Etat s’inscrit dans la droite ligne de sa jurisprudence antérieure qui reconnaît de manière constante qu’une délibération d’un conseil municipal portant accord sur la chose et le prix peut constituer une vente parfaite au sens de l’article 1583 du Code civil et donc un acte administratif créateur de droits pour l’acquéreur (CE 15 mars 2017, SARL Bowling du Hainaut, n° 393407 ; CE 26 janvier 2021, Soc. Pigeon Entreprises, n° 433817 ; CE, 8 janvier 1982 n° 21510).
Toutefois, la question du régime des ventes assorties de conditions est restée longtemps incertaine. En effet, certaines décisions semblaient subordonner la qualification de vente parfaite à l’absence de condition, en insistant sur le caractère « inconditionné » de l’accord ou sur le fait qu’il n’était « subordonné à aucune condition » (CAA Marseille 24 janvier 2011, n° 10MA00109 et 10MA00110 ; CE 15 mars 2017, SARL Bowling du Hainaut, n° 393407).
Avec l’arrêt Commune de Case-Pilote II, la formation de la vente et ses effets dans le temps sont clairement distingués. Le Conseil d’État y juge qu’une condition suspensive n’empêche pas la formation d’une vente parfaite ni la qualification d’acte créateur de droits mais en limite seulement les effets : les droits sont acquis que pour autant que les conditions ont été remplies ou encore sont susceptibles de l’être dans le délai imparti, ou, en l’absence de précision, dans un délai raisonnable (CE 16 mars 2026, Commune de Case-Pilote II, n° 493615).
L’arrêt du 26 mai 2026 permet au Conseil d’Etat de prolonger cette construction en traitant l’hypothèse inverse des conditions résolutoires. Contrairement à la condition suspensive, qui retarde les effets de la vente, la condition résolutoire n’affecte pas la formation initiale de la vente mais permet de la remettre en cause rétroactivement si la condition se réalise.
Encore faut-il, au préalable, que les parties aient marqué leur accord sur la chose et le prix. Et en l’espèce, faute d’accord entre la commune et la société sur la durée de la prorogation, la délibération n’a pas eu pour effet de modifier le délai contractuel initial et donc de créer des droits. Dès lors, l’abstention du maire de conclure un avenant au contrat de vente pour proroger ce délai n’a pas revêtu un caractère fautif susceptible d’engager la responsabilité de la commune à l’égard de la société.
CE 26 mai 2026, Commune de Martigues, n° 503135