La procédure relative au changement d’usage est prévue aux articles L. 631-7 à L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation et prévoit que dans les communes concernées par cette réglementation, tout changement d’usage de locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable délivrée par le maire.
Ce dispositif, créé à la sortie de la Seconde Guerre mondiale pour lutter contre la pénurie de logements, est plus que jamais d’actualité avec le développement massif sur notre territoire des locations dites « Airbnb ».
Adaptant les dispositions alors applicables, le législateur a, en 2014, intégré dans cette législation les locations de courte durée de locaux meublés en indiquant que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour des courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » et est soumis, à ce titre, à autorisation préalable.
Outre l’évolution de son champ d’application matériel, le texte a également évolué dans son champ d’application géographique. Ce dispositif s’appliquait, jusqu’à la publication du décret n° 2023-822 « zone tendue » du 25 août 2023 :
- de droit dans les communes comptant plus de 200 000 habitants ou situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, ou le Val-de-Marne,
- sur délibération de l’organe délibérant, dans les communes situées dans une « zone tendue » au sens de la liste fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du Code général des impôts qui ne concernait les communes « appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50000 habitants »,
- sur décision du préfet après proposition du maire, qui la motive au moyen d’études territoriales, dans toutes les autres communes.
Désormais, dès lors qu’une commune est située dans « une zone tendue », c’est-à-dire dans une zone caractérisée par « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entrainant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant », et figure à ce titre dans le liste établie au sein du décret du 25 août 2023, il lui est possible, par délibération de l’organe délibérant, d’instaurer sur son territoire, le dispositif de réglementation sur le changement d’usage. L’autorisation préfectorale n’est alors plus requise.
C’est sur le fondement des dispositions de l’article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation que la Métropole Nice Côte d’Azur a, par délibération de son Bureau Métropolitain n° 4.9, en date du 11 décembre 2023, adopté sur le territoire de la commune de Villefranche-sur-Mer, la procédure de changement d’usage des locaux d’habitation. L’adoption de ce règlement a notamment été motivée suite au constat de l’évolution du parc d’habitations et du développement des locations touristiques. L’étude a révélé un très fort accroissement de la proportion des résidences secondaires (notamment une augmentation de 79% du nombre de résidences secondaires entre 2008 et 2019).
Notons enfin que l’Assemblée Nationale a adopté en première lecture la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif qui élargit notamment à toutes les communes la faculté de définir une réglementation du changement d’usage, sans autorisation préfectorale.
