Un permis de construire est délivré pour la construction de deux bâtiments – un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et une « résidence services seniors » – sur un terrain situé dans la commune d’Erquy (Côtes d’Amor).
Aux termes de l’article L. 123-2 d) du Code de l’urbanisme, dans les zones urbaines ou à urbaniser, le PLU peut instituer des servitudes consistant à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements locatifs qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.
Le règlement du PLU de la commune précise en outre : « (…) Au titre de l’article L. 123-2 d) du Code de l’urbanisme, dans les zones UA, UA et 1AU, au moins 20% du nombre des logements de toutes les opérations en comprenant au moins 8, devront être affectés à la réalisation de logements locatifs à vocation sociale, dans le respect des objectifs de mixité sociale (…) »
En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du CCH, une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont :
- l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs,
- la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens,
- et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.
Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires.
Selon le Conseil d’Etat, la Cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant qu’une telle résidence relève « d’une vocation d’hébergement et non de logement au sens des dispositions précitées du plan local d’urbanisme alors même qu’elle a pris appui sur les dispositions d’un arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions (…) postérieur à l’édiction du plan local d’urbanisme de la commune d’Erquy ».
Pour procéder à cette qualification, après avoir rappelé notamment qu’une résidence service propose à ses occupants des services spécifiques non individualisables, les juges relèvent que la résidence-services projetée était composée de « 15 appartements T2, dont les 8 de l’étage sont transformables en une unité de vie de 16 lits rattachés à l’EHPAD mitoyen et qu’ainsi, uniquement destinée à des personnes âgées, elle assurera des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population ».
CE 13 décembre 2021, n° 443815, Société Les Prés Biard et autres
