Le Conseil d’État poursuit, par une décision du 13 mars 2026, son œuvre de clarification du régime des lotissements en précisant les conditions dans lesquelles un pétitionnaire peut se prévaloir des droits attachés à un lotissement issu d’une déclaration préalable, en particulier du mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme prévu à l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme.
Pour rappel, constitue un lotissement toute division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière en vue de bâtir (art. L. 442-1), laquelle, lorsqu’elle n’est pas soumise à permis d’aménager, relève de la déclaration préalable (art. L. 442-3). Dans ce cadre, le pétitionnaire, bénéficiaire d’un certificat de non-opposition à déclaration préalable de lotissement, daté de moins de cinq (5) ans, a le droit de voir sa demande de permis de construire examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat. Encore faut-il que le lotissement soit juridiquement constitué, ce qui suppose, conformément à l’article L. 442-1, une division effective en propriété ou en jouissance, caractérisée par le transfert d’au moins un lot.
En l’espèce, une société obtient le 28 décembre 2018 un certificat de non-opposition suite au dépôt en mairie d’une déclaration préalable de lotissement portant sur la division d’un tènement en trois lots, dont un lot destiné à être bâti. Par arrêté du 3 mars 2021, modifié le 24 février 2022, la société se voit délivrer un permis de construire sur ce terrain.
Saisi par des tiers, le Tribunal administratif de Lyon annule partiellement cette autorisation avant que la Cour administrative d’appel de Lyon n’annule les arrêtés du 3 mars 2021 et du 24 février 2022, ainsi que l’arrêté du 19 septembre 2022 portant régularisation du permis initial au motif que la société ne pouvait se prévaloir des droits attachés au lotissement en l’absence de division en propriété à la date du permis de construire, conduisant à l’application des règles du plan local d’urbanisme modifiées.
Après avoir refusé, en 2022 (CE 13 juin 2022, M. et Mme B « Société La Gariguette », n° 452457), le bénéfice de l’article L. 442-14 en l’absence de tout transfert, le Conseil d’État a admis, en février 2026 (CE 13 février 2026, n° 501671), qu’un transfert, bien que subordonné à la réalisation de conditions suspensives, puisse être pris en compte dès lors qu’il est « acté » à la date du permis.
Dans la continuité de cet arrêt, le Conseil d’Etat adopte une approche finaliste de la condition tenant au transfert en propriété. Il confirme que cette condition est satisfaite dès lors que le transfert est juridiquement « acté » à la date du permis de construire, même si ses effets sont différés ou subordonnés à une condition suspensive. Tel est le cas en l’espèce, le compromis de vente « acte » juridiquement ce transfert.
Il en résulte que l’administration ne peut exiger qu’un transfert ait produit immédiatement l’ensemble de ses effets pour permettre au pétitionnaire de se prévaloir des droits attachés au lotissement, la constatation juridique du transfert d’au moins un lot emportant, à elle seule, mise en œuvre de l’autorisation de lotissement et ouvrant ainsi droit au bénéfice de la cristallisation des règles d’urbanisme qui y sont attachées.