Plus-values, logements sociaux, TVA et autres locations meublées touristiques : tour d'horizon des mesures fiscales de la loi de Finances pour 2024 intéressant l'immobilier
PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET LOGEMENTS SOCIAUX
Prorogation de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière jusqu’au 31 décembre 2025, en cas de cession d’immeuble destiné au logement social ou faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS), via la construction d’un immeuble neuf ou la réhabilitation / reconstruction de l’existant.
Cette exonération est étendue aux cessions d’immeubles destinés au logement intermédiaire dans les « zones tendues » (sous réserve de densification du bâti).
MICRO-BIC : AMÉNAGEMENT DES RÈGLES RELATIVES A LA LOCATION MEUBLÉE NON CLASSÉE DE TOURISME
L’article 50-O du CGI est complété par l’alinéa 1-1°bis qui fixe un nouveau seuil à « 15.000 € s’il s’agit de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme » avec un abattement forfaitaire limité à 30 %.
L’article L. 324-1-1 susvisé ne faisant pas de distinction de classement, un doute subsiste sur l’application de la mesure aux meublés classés. Certains auteurs estiment néanmoins que l’article 50-O 1-1 n’ayant pas été retouché, le plafond de base des meublés classés reste inchangé. Aucune place pour le doute quant à l’application du dispositif révisé aux meublés non classés :
L’article 1er de la LFI 2024 prévoit une application dès l’imposition des revenus de l’année 2023. Dans l’attente d’une clarification du régime applicable aux meublés de tourisme, il conviendra d’user de prudence. Il serait d’ores-et-déjà prévu un correctif visant à prévoir la possibilité d’opter pour l’ancien régime. Dispositif à surveiller.
L’EXONÉRATION DE TAXE FONCIÈRE (TF) COMME INCITATION A LA PERFORMANCE ENERGETIQUE
Aménagement des exonérations de TF des logements neufs ou anciens satisfaisant aux critères de performance énergétique et environnementale.
Voir notamment :
- Art. 1383-0 B bis CGI : exonération pendant 5 ans de la TF sur les logements neufs économes en énergie.
- Art. 1384 C bis CGI : exonération pendant 15 ans de la TF sur les logements locatifs sociaux ayant fait l’objet de travaux de rénovation lourde (durée portée à 25 ans sous conditions).
L’ECO-PTZ PROROGE ET REMANIE AU PROFIT DES COPROPRIÉTÉS
La LFI 2024 prolonge le prêt de quatre années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2027, l’étend aux sociétés de tiers-financement et l’associe à MaPrimeRénov’Copropriétés.
UN PRÊT AVANCE MUTATION A 0 % POUR FINANCER LES RÉNOVATIONS ENERGETIQUES DES LOGEMENTS
Pouvant être octroyé à compter du 1er septembre 2024, le PAMTZ ne pourra pas être cumulé avec l’éco-PTZ ou le PTZ au titre des mêmes travaux financés.
CESSIONS DE PARTS DANS LES SOCIÉTÉS A PRÉPONDÉRANCE IMMOBILIÈRE (PMPI) ET CESSIONS DE PARTICIPATIONS : RENFORCEMENT DES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES
L’article 726 III B du CGI dispose désormais que « les actes et déclarations ayant pour objet une cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière [mentionnée au 2° du I] indiquent expressément si :
1° Cette personne morale est une société immobilière d’attribution « transparente » mentionnée à l’article 1655 ter : dans cette hypothèse, la cession de parts ou actions sera soumise au même régime fiscal qu’une vente d’immeuble (article 729 du CGI) ;
2° Les participations cédées confèrent au cessionnaire, direct ou indirect, le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles au sens de l’article 728 : dans cette hypothèse, la cession de parts ou actions sera également soumise au même régime fiscal qu’une vente d’immeuble (article 729 du CGI) ;
3° Le cessionnaire a acquitté ou s’engage à acquitter, directement ou indirectement, des dettes contractées auprès du cédant par cette personne morale, en précisant, le cas échéant, leur montant : Selon l’exposé des motifs de l’amendement Sénat n° 378 rect. bis, « le schéma usuel est une mise à disposition, par le cessionnaire à la société, des sommes nécessaires au remboursement par la société des sommes qu’elle doit au cédant », dans cette hypothèse, le montant des dettes pourrait être alors pris en compte pour l’assiette des droits.
Ces trois nouvelles obligations déclaratives sont applicables depuis le 1er janvier 2024. En l’absence de sanction spécifique, il conviendra d’appliquer les sanctions générales prévues par l’article 729 du CGI. L’acte de cession risque en outre le rejet lors de son enregistrement.
TVA : GENERALISATION DE LA FACTURATION ÉLECTRONIQUE REPORTÉE
La LFI 2024 corrige le calendrier d’entrée en vigueur concernant les obligations de facturation électronique et propose un déploiement en deux temps :
- horizon septembre 2026 pour les grandes entreprises, ETI et assujettis uniques (groupes TVA),
- horizon septembre 2027 pour les PME et micro-entreprises (hors groupes TVA).
DÉFISCALISATION DES PARTICULIERS
Dispositif Malraux
Prorogation de la réduction d’impôt « Malraux » pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024 concernant les investissements dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers à l’habitat ancien dégradé.
Dispositif Denormandie prolongé
Prorogation du dispositif « Denormandie ancien » jusqu’au 31 décembre 2026 (CGI, art. 199 novodecies, I, B, 5°, mod. par L. fin. 2024 29 déc. 2023, art. 72, I, 1°) et alignement des taux de réduction d’impôt pour les investissements Denormandie réalisés par le biais d’une société civile de placements immobiliers (SCPI) sur ceux applicables en cas d’investissement direct.
Dispositif Pinel, une fin programmée
Introduit en 2014, le dispositif Pinel ne s’appliquera plus aux investissements faits après le 31 décembre 2024. Aucun dispositif de remplacement n’est prévu à ce jour.
Domaine d’expertise Cheuvreux dédié à la Fiscalité immobilière
