Cheuvreux Paris

Le permis modificatif ne peut pas régulariser un permis initial obtenu frauduleusement

29 Jan 2025 Newsletter

Alors que les permis modificatifs sont parfois considérés comme une voie de régularisation pour les permis initialement illégaux, une décision du Conseil d'État du 18 décembre 2024 met en lumière une distinction essentielle. Ainsi, lorsqu'un permis de construire est obtenu par fraude, il ne peut en aucun cas être régularisé par un permis modificatif. Cette position s'inscrit dans la continuité des décisions précédentes et marque un renforcement de la rigueur de la jurisprudence en matière de lutte contre la fraude dans l'urbanisme.

Dans cette affaire, un permis de construire est délivré pour un projet de transformation de bureaux en logements, autorisant un changement de destination et des travaux sur un bâtiment existant. Les requérants contestent ce permis en invoquant une fraude, arguant que des informations erronées ont été fournies dans la demande initiale, notamment concernant le terrain d’assiette du projet. La société HLM immobilière 3F, défendant sa position, présente un permis modificatif délivré après un dossier corrigé, estimant que cette rectification rend l’argument de fraude inopérant.

Le Tribunal administratif de Versailles commet une erreur de droit en rejetant l’argumentation des requérants, jugeant que le permis modificatif régularise la situation. Aussi, le Conseil d’État censure-t-il cette décision, précisant qu’un permis de construire obtenu par fraude ne peut en aucun cas être régularisé par un permis modificatif, même après correction des éléments litigieux.

Cette décision prolonge et renforce une tendance jurisprudentielle déjà initiée dans de précédentes affaires, dans lesquelles le Conseil d’État a clairement établi que la fraude, en tant qu’irrégularité substantielle, ne peut être régularisée par un permis modificatif.

En effet, le Conseil d’État (CE 11 mars 2024, n° 464257) avait déjà affirmé que les mécanismes d’annulation partielle ou de régularisation dans le prétoire ne s’appliquent pas aux permis obtenus par fraude. Dans cette décision, il avait rejeté l’idée que les mécanismes de régularisation puissent faire disparaître l’illégalité résultant d’une fraude, même si ce permis modificatif était délivré après l’introduction d’une demande rectifiée.

Dans un arrêt du 2 février 2004 (CE 2 février 2004, n° 238315), où il était question de la possibilité de régulariser des irrégularités formelles par un permis modificatif, les juges du Palais Royal avaient alors précisé que ce type de régularisation était envisageable pour les vices mineurs ou purement administratifs mais pas en cas de fraude avérée.

L’arrêt du 18 décembre 2024 s’inscrit donc dans la continuité de cette ligne jurisprudentielle stricte, soulignant la différence fondamentale entre les irrégularités matérielles et les fraudes qui affectent l’intégrité de la demande initiale.

Cette décision apporte ainsi une précision supplémentaire sur l’impossibilité de régulariser un permis obtenu par fraude par la voie d’un permis modificatif. Bien que le permis modificatif soit couramment utilisé pour corriger les erreurs formelles ou les omissions de procédure dans l’urbanisme, il ne saurait régulariser une fraude. Cette décision réaffirme le principe selon lequel la fraude est une irrégularité d’ordre substantiel qui affecte la validité de l’acte administratif de manière irréversible.

Le Conseil d’État se positionne ainsi comme un garant de la transparence et de l’intégrité dans les procédures d’urbanisme, interdisant toute régularisation qui viserait à masquer des actes délibérément malhonnêtes.

CE 18 décembre 2024, n° 490711




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