Pour améliorer les conditions de logement, les politiques souhaitent favoriser la construction. C’est nécessaire. Mais n’est-il pas également indispensable de repenser nos modèles, de revoir les équilibres économiques et juridiques, pour trouver de nouveaux remèdes ? Deux grandes tendances voient le jour.
La première de ces tendances interroge la nature même du droit de propriété. Extension de l’individu et de sa liberté, le droit de propriété n’en demeure pas moins une notion contingente, qui évolue avec les besoins de la société. Or, dans notre société, où il n’est plus possible de se penser sédentaire, la valeur symbolique du logement, du « chez soi », s’estompe. Les chiffres en témoignent : à Paris, les résidences principales sont généralement revendues tous les neuf ans et, dans 80 % des cas, les héritiers ne conservent pas le logement familial au décès du dernier parent survivant. La valeur d’usage du logement prend alors au moins autant d’importance que sa valeur patrimoniale. Les ménages recherchent essentiellement leur indépendance, et la propriété est davantage un moyen de ne pas perdre d’argent et de protéger sa famille qu’un signe distinctif de réussite ou une volonté de fixer sa demeure. Comme le coût du terrain peut représenter jusqu’à 50 % du prix des logements dans les grandes villes, il est alors logique, au vu des évolutions sociales et sociétales constatées, de réinventer, par le prisme du démembrement, le droit de propriété, afin de le limiter dans le temps mais aussi de le renforcer dans son essence et dans l’espace. Bail réel immobilier, bail réel solidaire, usufruit locatif, propriété « à vie » sont autant de concepts qui émergent et se multiplient dans ce domaine, et qui s’appuient tout naturellement sur l’ingénierie de juristes agiles avec les notions du droit public et du droit privé, et surtout avec les contrats.
La seconde tendance est en apparence moins juridique puisqu’elle vise la façon de se loger, car, là aussi, en tenant compte des nouveaux besoins, il est possible de trouver de nouvelles solutions. Certaines sont liées au type d’usager auquel on souhaite s’adresser : senior ou jeune actif par exemple. D’autres sont davantage liées à une manière de partager le logement, avec d’autres personnes ou d’autres activités : on pense au coliving ou aux habitations modulables permettant également l’exercice d’une activité professionnelle. Mais l’on trouve aussi des évolutions des mentalités dans la façon de produire le logement. Là encore plusieurs exemples : de nouvelles idées émergent pour permettre la collaboration des usagers à la conception de leur logement afin d’optimiser ses fonctionnalités et, éventuellement, d’avoir plus au même prix. L’habitat participatif prend de l’ampleur et des réflexions s’amorcent pour donner une seconde vie aux zones pavillonnaires en produisant à la marge quelques logements sur des terrains peu densifiés, et en redonnant par la même occasion un nouveau souffle à un quartier, voire une commune. Ces nouveaux usages du logement soulèvent naturellement des questions juridiques nouvelles et invitent les juristes à imaginer et innover, ce qui suppose une parfaite maîtrise du droit positif, mais surtout une compréhension des évolutions de notre société.
