Missionnée par la ministre de la Transition écologique le 4 novembre 2024, l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD) a conduit une étude sur les outils fonciers mobilisables pour la protection et la restauration de la biodiversité avec un focus particulier sur l’obligation réelle environnementale (ORE), créée par la loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages. Le rapport, publié en juillet 2025, dresse un état des lieux complet de l’ORE, outil contractuel permettant à un propriétaire de s’imposer ainsi qu’à ses successeurs des obligations réelles environnementales sur son bien immobilier pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. L’ORE peut être conclue avec une collectivité, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement. Elle est aujourd’hui codifiée à l’article L. 132-3 du Code de l’environnement.
Trois constats principaux sont établis :
1 – Un développement limité : environ 300 ORE signées à ce jour, en raison d’un faible portage politique, d’un relais administratif insuffisant et d’une méconnaissance du dispositif par les collectivités ;
2 – Des difficultés de compréhension liées à la spécificité juridique de ce dispositif, qui emporte des droits réels sans pour autant être une véritable servitude, accentuées par l’absence de cadre réglementaire et de jurisprudence ;
3 – Un déficit de communication : les collectivités ignorent souvent les ORE existantes sur leur territoire et le monde agricole reste peu sensibilisé à cet outil.
Dans un premier temps, la mission de l’IGEDD s’est attachée à examiner les éléments techniques susceptibles d’éclairer et d’améliorer l’appropriation de l’ORE par chacun des acteurs et dans un second temps, à analyser les pistes possibles d’incitation pour une meilleure appropriation et un développement plus soutenu des ORE.
Le rapport propose ainsi 11 recommandations afin d’améliorer la connaissance, l’attractivité et le déploiement des ORE :
- Renforcer le portage institutionnel, inciter les collectivités à s’en emparer et soutenir les associations impliquées telles que les conservatoires des espaces naturels ;
- Développer un partenariat avec le Conseil supérieur du notariat pour systématiser et standardiser les clauses administratives et faciliter la rédaction des clauses techniques ;
- Développer une éco-fiscalité incitative des ORE patrimoniales, ;
- Prévoir un dispositif permettant de disposer de données statistiques fiables et exhaustives des ORE en lien avec la démarche du système d’information géographique UrbanSIMUL ;
- Renforcer et systématiser l’information des collectivités sur l’existence et le contenu des ORE signées sur leur territoire pour permettre leur éventuelle prise en compte dans leur planification stratégique ;
- Rechercher une articulation entre l’ORE et les outils existants pour la protection de la biodiversité dans les PLU(i) ;
- Prévoir que les ORE de compensation requièrent une durée supérieure à celle définie aujourd’hui dans les arrêtés préfectoraux de compensation ;
- Inciter à une contractualisation multipartite avec les différents acteurs impliqués dans la mise en place et le suivi des ORE, BRE, PSE, compensation ;
- Renforcer l’appui aux ORE en les incluant dans les démarches globales d’animation territoriale aux bénéfices des associations les plus fiables et engagées et envisager une communication grand public.
Enfin, le rapport souligne que l’ORE, qualifiée « d’outil de haute couture foncière », ne peut se développer sans un accompagnement technique et financier adapté. Il appelle à stabiliser le cadre juridique, à renforcer la coordination entre acteurs et à expérimenter des optimisations locales et nationales.
Mission sur la valorisation et l’optimisation des outils fonciers pour la protection et la restauration de la biodiversité : efficacité et attractivité de l’obligation réelle environnementale, rapport n° 015995-01, Juillet 2025