Cheuvreux a organisé un cycle de webinaires consacré au thème de « la forêt au service des projets fonciers et des projets immobiliers ». L’objectif de ces webinaires était d’échanger sur les aspects juridiques, techniques et pratiques de la forêt. Le premier webinaire est revenu sur le dispositif de l’obligation réelle environnementale (ORE) ; le second s’est concentré sur les mécanismes de cession de droits environnementaux, notamment les marchés carbone.
Au regard de l’urgence environnementale et du réchauffement climatique, il est nécessaire de réduire rapidement nos émissions de gaz à effet de serre et, plus largement, d’agir pour la préservation de la nature. Dans l’immobilier, la forêt est un des éléments incontournables de la transition écologique : de sa gestion responsable à son utilisation dans le cadre de projets de construction, elle est un réel levier d’action contre le réchauffement climatique.
C’est dans ce contexte que Cheuvreux a organisé ce mois-ci un cycle de webinaires consacré au thème de « la forêt au service des projets fonciers et des projets immobiliers ». L’objectif de ces webinaires était d’échanger sur les aspects juridiques, techniques et pratiques de la forêt. Le premier webinaire est revenu sur le dispositif de l’obligation réelle environnementale (ORE) ; le second s’est concentré sur les mécanismes de cession de droits environnementaux, notamment les marchés carbones.
Pour évoquer le sujet des ORE, quatre intervenants ont échangé autour de ce mécanisme : Dominique Iglesias, consultant en environnement, ancien directeur de THEMA ; Coralie Leveneur, notaire associée chez Cheuvreux ; Pascal Yvon, Président de la société Carbon Forest et Benoit Haddag, Directeur technique national chez Aventim.
La loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages, a créé l’ORE et l’a codifiée à l’article L.132-3 du code de l’environnement.
L’ORE est un contrat par lequel un propriétaire terrien va s’engager envers une personne garante de la protection de l’environnement à réaliser des actions positives (ex. : préserver une mare, planter telle espèce d’arbres, etc.) ou à s’interdire de porter atteinte (ex. : ne pas effectuer de coupes rases, ne pas détruire les haies bordant un champ, etc.) sur un espace lui appartenant.
Elle offre ainsi aux propriétaires la possibilité de participer volontairement à la protection de l’environnement.
L’engagement pris par le propriétaire passera à ses ayant-droits afin d’assurer la pérennité des actions engagées pour la préservation de la nature : l’ORE est, comme son nom l’indique, une obligation réelle – qualification qui peut interroger puisque classiquement, la notion d’obligation renvoie aux personnes et non aux biens. On parle ainsi habituellement d’obligations personnelles d’un côté et de droits réels d’un autre côté.
Le législateur a donc innové en créant l’ORE – mais il a cantonné son innovation au code de l’environnement : il s’agit en effet d’une obligation réelle bien spécifique en raison de sa finalité particulière, celle de servir la cause environnementale.
Concrètement, l’ORE prend la forme d’un contrat synallagmatique qui engendre des obligations pour le propriétaire d’un terrain mais aussi pour son cocontractant.
- Le propriétaire : toute personne, physique ou morale, peut constituer une ORE
- Le bénéficiaire : il doit s’agir
- d’une collectivité publique ou un établissement public ou
- d’une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement.
- L’assiette : l’ORE porte nécessairement sur un immeuble, qu’il s’agisse d’un immeuble par nature tel un terrain ou un immeuble par destination tels des arbres, des haies etc. On peut également envisager qu’un jour elle vienne grever un immeuble bâti.
- Obligations du propriétaire : aucune limite n’est posée par le législateur, il est possible de créer toutes obligations que bon semble aux parties telles que par exemple une obligation de planter des haies, de conserver une marre, ou encore de ne pas artificialiser un terrain, ne pas détruire un bois, ne pas utiliser de produits polluants.
- Obligations du bénéficiaire : le bénéficiaire est également débiteur d’obligations, qui peuvent être de toute nature, comme une obligation de conseil du propriétaire relative au plan d’action sur son terrain, la mise en œuvre d’actions avec l’accord du propriétaire, ou encore – et surtout ! – des mesures d’accompagnement ou d’incitation financières.
- Durée du contrat d’ORE : le contrat doit stipuler une durée d’un maximum de 99 ans. Si aucun minimum n’est imposé par la loi, il est conseillé au regard de la logique de pérennité des actions environnementales, de conclure des ORE de moyenne à longue durée.
- Modalités de révision de l’ORE : les parties sont invitées à prévoir les cas de révision de leur contrat et les conséquences qu’elles y attachent, étant précisé qu’elles bénéficient ici d’une totale liberté de négociation de ces clauses.
- Réserve du droit des tiers : comme tout contrat, l’ORE ne peut nuire aux tiers qui auraient des droits sur le bien grevé de l’ORE. C’est ainsi que lorsque le bien est exploité au moyen d’un bail rural, il est nécessaire, à peine de nullité absolue, de recueillir l’accord du preneur à bail pour la conclusion de l’ORE. En pratique, il sera même nécessaire de l’associer à l’élaboration de l’ORE puisque c’est lui, exploitant, qui accomplira les obligations souscrites par le propriétaire.
En pratique, à ce jour, l’ORE est assez peu utilisée pour deux raisons principales : la première, le manque d’incitations financières et fiscales prévues par le législateur (la comparaison avec d’autres pays connaissant des mécanismes similaires est éloquente) ; la seconde, la méconnaissance de ce mécanisme par les acteurs concernés, qu’il s’agisse des particuliers comme des professionnels de l’immobilier.
Toutefois, on en rencontre quelques occurrences en matière de compensation environnementale. Cette dernière peut se définir comme un acte visant à contrebalancer, équilibrer un effet par un autre, neutraliser un inconvénient, un préjudice par un avantage, un dédommagement (Larousse 2017). Ainsi que l’a rappelé Dominique Iglesias lors du webinaire, quatre grands types de mesures compensatoires peuvent être relevés :
- La préservation,
- l’amélioration écologique,
- la restauration et
- la réhabilitation écologique, mise en place soit dans le cadre de la compensatoire obligatoire, liée à des préjudices écologiques ou dans le cadre de dossiers d’aménagement (étude d’impact), soit dans le cadre de la compensation volontaire, notamment par le biais de l’ORE.
Il reste maintenant aux acteurs de l’immobilier à se saisir de ce contrat pour mettre au service de la protection de l’environnement leur inventivité dans la création des projets immobiliers d’aujourd’hui et de demain.
C’est ainsi que Pascal Yvon (Carbon Forest) et Benoît Haddag (Aventim) ont pu témoigner, lors du webinaire, d’initiatives mettant en avant la valorisation de forêts, leur utilisation intelligente au service de la construction d’immeubles et le début de réflexions autour de la mise en place d’ORE à cet effet.
Carbon Forest est une entreprise d’intermédiation entre, d’une part, des propriétaires – notamment forestiers – qui souhaitent développer une gestion environnementale de l’espace dont ils sont propriétaires, et, d’autre part, des entreprises (financeurs) qui se fixent des obligations réelles qu’elles devront respecter au travers du projet. Carbon Forest porte le projet pour les propriétaires et ces entreprises et vérifie au cours de la vie du projet que ces derniers respectent leurs obligations.
L’entreprise a accompagné le promoteur immobilier Aventim dans le cadre de son activité d’éco-construction, notamment de la construction de son nouveau siège avec le bois de la forêt de Chantilly.
Lab Cheuvreux
