Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation affirme clairement que, même avant la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, l’usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du CCH s’apprécie indépendamment de tout critère de surface, de décence ou d’habitabilité.
Dans l’affaire en cause, antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, un appartement de 31 m² résultait de la réunion de deux lots, qui, au 1er janvier 1970 (date de référence alors applicable) étaient exploités comme suit : un local commercial de 25 m² et un local de 6 m² qui faisaient l’objet d’un bail d’habitation à cette date. Exploité en meublé touristique de courte durée, la Ville assigne le propriétaire pour changement d’usage non autorisé.
La cour d’appel rejette toutefois la demande, considérant qu’un local inférieur à 9 m² ne pourrait être valablement qualifié de logement et, a fortiori, ne pouvait donner au lot résultant de la réunion de ces deux locaux un usage d’habitation au 1er janvier 1970.
La Haute juridiction censure cette position : le local de 6 m² était bien utilisé à des fins d’habitation au 1er janvier 1970 et ce, quelle que soit sa configuration actuelle et peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur. Dès lors, il ne pouvait être affecté à un usage autre que d’habitation sans l’obtention d’une autorisation préalable puisque la réunion de deux lots ne suffit pas à faire disparaître l’usage d’habitation (v. déjà en ce sens, Cass. 3ème civ. 13 juin 2024, n° 23-11.053).
Cet arrêt s’inscrit directement dans l’esprit de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 qui a introduit un nouvel alinéa au sein de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation selon lequel :« L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code [lutte contre l’habitat indigne] ».
L’objectif de ce texte est de réaffirmer « à cette occasion que la législation de l’usage poursuit un objectif de maintien du nombre de logements, et non un objectif d’amélioration de l’habitat qui relève en effet d’une autre police située dans un autre livre du Code de la construction et de l’habitation. » (G. Daudré, P. Wallut, La contre-réforme de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, JCP N 2024, 1241 [accès abonnés]).
Comme l’indique la Foire aux Questions publiée par la DHUP en juin 2025 « L’usage d’habitation d’un local peut être établi à partir de son utilisation réelle, passée ou présente, dans les périodes prévues à cet effet ». En l’espèce, même si le local de 6 m2 ne peut être regardé comme habitable (puisqu’il faut, dans ce cas, que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube cf. art. 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent), il faisait bel et bien l’objet d’un bail d’habitation au moins au 1er janvier 1970. Par conséquent, il ne pouvait en changer sans l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage.