Par un arrêt en date du 11 juillet 2024 rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, il a été jugé que viole son obligation de délivrance conforme aux stipulations du contrat, un vendeur qui déclare que l’immeuble, objet de la vente, est raccordé directement au réseau public alors que certaines canalisations empruntent en réalité une partie du réseau voisin.
En l’espèce, deux sociétés concluent une promesse synallagmatique de vente stipulant que le bien vendu est raccordé au réseau public d’assainissement . Or, il s’avère que l’immeuble est en réalité raccordé indirectement au réseau communal car certaines canalisations empruntent des réseaux voisins.
Se prévalant de cet argument, le bénéficiaire – assigné par son cocontractant pour non réitération de la vente dans les délais – demande au juge la condamnation du promettant à lui verser le montant de la clause pénale pour manquement à son obligation de délivrance conforme au contrat.
La Cour d’appel rejette cette demande. Elle considère en effet que le promettant n’avait pas l’obligation de délivrer un bien directement raccordé au réseau communal dès lors qu’il s’était engagé dans la promesse à délivrer un bien raccordé sans garantir la conformité des installations aux normes en vigueur.
D’après le raisonnement des juges du fond, l’obligation de délivrance était respectée quand bien même le raccordement au réseau était indirect. Selon ces derniers, pour faire droit à la demande de la société bénéficiaire, il aurait fallu intégrer dans la promesse une garantie supplémentaire qui ne figure pas dans le contrat de l’espèce.
La Cour de cassation ne partage pas cette position et censure l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 1604 du Code civil. La Haute juridiction juge en effet que, dès lors que la promesse fait mention du raccordement de l’immeuble à un réseau d’assainissement, il en résulte que le promettant s’engage in fine à vendre un bien dont toutes les canalisations sont directement raccordées à ce réseau. Dès lors, à défaut de raccordement direct de l’ensemble des canalisations, le promettant manque à son obligation de délivrance d’un bien conforme au contrat.
Cette décision vient compléter la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue en la matière.
Celle-ci sanctionne en effet, sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance conforme, celui qui a vendu un immeuble comme étant raccordé au réseau public d’assainissement alors qu’il n’était pas raccordé en réalité (Cass. 3ème civ. 28 janvier 2015, n° 13-19.945, publié au Bulletin).
La Cour précise également que la vente d’un immeuble déclaré comme étant raccordé à un réseau public d’assainissement implique que le vendeur délivre un bien dont tous les écoulements sont raccordés. Elle a ainsi condamné en 2012 un vendeur qui déclarait dans l’acte que l’immeuble était raccordé réseau public d’assainissement alors qu’il ne l’était en réalité que partiellement (Cass. 3ème civ. 11 juillet 2012, n° 11-14.062, Inédit).
La Haute Juridiction précise enfin que le vendeur qui déclare vendre un bien raccordé au réseau d’assainissement manque à son obligation de délivrance si le raccordement est indirect. En effet, la Cour a, dans une décision en date de 2020, constaté le manquement d’un vendeur à son obligation de délivrance au motif que « l’acte de vente stipulait que l’immeuble vendu était raccordé au réseau d’assainissement, ce dont il résultait que le vendeur s’était engagé à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées » (Cass. 3ème civ. 17 septembre 2020, n° 19-14.825, Inédit).
Quatre ans plus tard, dans l’arrêt commenté, la Haute Juridiction reprend quasiment à l’identique sa motivation de 2020. Le vendeur déclarait expressément dans la promesse ne pas garantir la conformité de l’installation d’assainissement.
Précisons que, dans les deux affaires, le vendeur avait déclaré qu’il ne garantissait pas la conformité des installations.
Ainsi le promettant qui déclare que l’immeuble vendu est raccordé au réseau public d’assainissement est tenu de délivrer un bien directement raccordé au réseau collectif, et ce même s’il précise également dans l’acte qu’il ne garantit pas la conformité de l’installation d’assainissement.
