Le Conseil constitutionnel a été saisi, par une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la Cour de cassation, de la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution des cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relative à la régulation des meublés de tourisme.
Les dispositions en cause permettent à l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité qualifiée des deux tiers des voix, de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location de lots à usage d’habitation en meublés de tourisme, à condition que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux et que les lots concernés ne constituent pas une résidence principale.
La société requérante soutenait que ces dispositions portaient une atteinte excessive au droit de propriété, à la liberté d’entreprendre, à la liberté contractuelle et au droit au maintien des conventions légalement conclues, en permettant à une majorité de copropriétaires d’imposer une interdiction générale et absolue de louer certains lots à usage d’habitation en meublés de tourisme.
Le Conseil rappelle que, si le droit de propriété est constitutionnellement protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789, et est un droit inviolable et sacré, il n’est pas absolu. Les atteintes qui lui sont portées doivent cependant être justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi.
Le juge constitutionnel relève, tout d’abord, que le législateur a entendu faciliter, au sein des copropriétés, la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme et contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Ce faisant, il a bien poursuivi des objectifs d’intérêt général.
Ensuite, le Conseil relève que les dispositions contestées sont strictement encadrées :
- elles n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles de fond, prévues par la loi, régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives,
- elles ne concernent que les copropriétés au sein desquelles le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et ne peut s’appliquer aux lots constituant une résidence principale,
- elles s’appliquent de manière égale à tous les copropriétaires,
- et elles ne font obstacle ni aux autres formes de location ni à la possibilité de revenir ultérieurement sur l’interdiction selon la même majorité.
Dès lors, l’atteinte portée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre n’est pas jugée disproportionnée.
En déclarant ces dispositions conformes à la Constitution, le Conseil constitutionnel valide la possibilité pour les copropriétés d’interdire la location en meublés de tourisme par une majorité qualifiée, tout en réaffirmant le rôle central de la destination de l’immeuble, notion clé du droit de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965. Cette décision s’inscrit dans un équilibre entre intérêt général et protection des droits des copropriétaires, sous le contrôle du juge judiciaire.