Dans un prêt à intérêts conclu entre professionnels, lorsqu’un remboursement n’est pas effectué à une date de paiement d’intérêts (ou, en cas de taux fixe, à la date d’échéance finale), des coûts de rupture sont dus par l’emprunteur au prêteur, conformément aux stipulations contractuelles.
Dans l’hypothèse d’un prêt avec des intérêts à taux variable, ces coûts de rupture correspondent en pratique à la différence entre, d’une part, ce que le prêteur aurait perçu en intérêts (hors marge) sur le montant remboursé entre la date de remboursement et la prochaine date de paiement d’intérêts et, d’autre part, ce qu’il percevrait en plaçant le même montant sur le marché interbancaire sur la même période.
Dans l’hypothèse d’un prêt avec des intérêts à taux fixe, ces coûts de rupture peuvent être calculés selon différentes méthodes. Dans certains cas, les coûts de rupture d’un prêt à taux fixe sont déterminés selon une approche similaire à celle retenue pour un prêt à taux variable : ils correspondent alors à la différence entre, d’une part, le montant des intérêts calculé sur la base du taux fixe (hors marge) sur le montant remboursé, entre la date de remboursement et la date d’échéance finale du prêt, et, d’autre part, ce que le prêteur percevrait en plaçant un montant équivalent sur le marché interbancaire sur la même durée.
Dans ce calcul des coûts de rupture d’un prêt à taux fixe, la période retenue est donc plus longue que pour un prêt à taux variable, puisqu’elle correspond à la durée résiduelle du prêt et non à la seule durée résiduelle de la période d’intérêts. Une autre méthode de calcul correspond à celle de l’indemnité actuarielle, également déterminée sur la durée résiduelle du prêt. Il arrive également que les coûts de rupture d’un prêt à taux fixe soient calculés par référence au solde de résiliation des instruments de couverture de taux conclus par le prêteur pour assurer à l’emprunteur un taux fixe.
Les coûts de rupture d’un prêt à taux variable et ceux d’un prêt à taux fixe (qu’ils soient désignés comme coûts de rupture, indemnité actuarielle ou qu’ils soient calculés par référence à un solde de résiliation d’un contrat de couverture de taux) ne sont donc pas du même ordre de grandeur. En général assez modestes dans un prêt à taux variable, ils peuvent, dans un prêt à taux fixe, être beaucoup plus importants et se rapprocher du montant d’un solde de résiliation d’un contrat de couverture de taux.
Sur le plan juridique, les coûts de rupture sont garantis par une hypothèque au titre des accessoires de la créance, conformément aux dispositions de l’article 2390 du code civil. Ils ne constituent ni du principal ni des intérêts au sens strict : il s’agit d’une indemnité due en raison du remboursement du prêt, qui relève de la catégorie des accessoires de la créance garantie.
Pour l’opposabilité aux tiers et la détermination de l’assiette des droits de publicité foncière, les accessoires doivent être évalués lors de l’inscription de l’hypothèque au service de la publicité foncière, en application des articles 55 et 57 du décret du 14 octobre 1955 et des règles relatives aux mentions obligatoires des bordereaux d’inscription. À défaut d’une telle évaluation, le créancier ne pourra être colloqué, à l’égard des tiers, au‑delà des montants ainsi déclarés.
Dans un prêt à taux variable, les coûts de rupture potentiels ont, en pratique, un impact limité sur le montant global des accessoires à évaluer dans le bordereau. En revanche, en cas de prêt à taux fixe, le montant des accessoires doit tenir compte, de ces coûts de rupture potentiels et être évalué en conséquence (en retenant un pourcentage du montant principal du prêt), à l’instar de l’évaluation du montant d’une hypothèque prise en garantie d’un contrat de couverture de taux.
Si le prêt à taux fixe finance une acquisition immobilière et peut être garanti par une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers, le coût lié au montant des accessoires est limité à la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,05 % appliquée à l’évaluation des accessoires.
En revanche, si le prêt à taux fixe ne finance pas une acquisition immobilière et doit être garanti par une hypothèque conventionnelle, le coût lié au montant des accessoires sera égal à la somme de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % et de la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,05 %, toutes deux calculées sur l’évaluation des accessoires.
Il en résulte que, dans la pratique professionnelle, l’évaluation des accessoires d’une hypothèque a vocation à être modulée selon que le prêt garanti est à taux variable ou à taux fixe, afin de refléter de manière adéquate le risque économique des coûts de rupture, tout en maîtrisant l’impact des frais de l’inscription.
Albert Wemaere, Notaire Associé