Une autorisation de construire entachée d’un vice et objet d’une demande d’annulation n’est pas systématiquement vouée à être annulée par le juge administratif. En effet, depuis la création de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme en 2013, modifié par la loi Elan en 2018, s’il s’agit d’un vice régularisable, le juge doit dans un premier temps surseoir à statuer et ouvrir un délai pendant lequel ce vice pourra être régularisé. En cas de régularisation, la demande d’annulation sera rejetée. Si le vice persiste, l’autorisation de construire sera annulée. Reste à déterminer quels vices sont régularisables, surtout si une modification des règles d’urbanisme intervenue entre la délivrance du permis de construire et la décision du juge a rendu le terrain inconstructible. En effet, un permis de construire vicié et délivré sur un terrain devenu inconstructible postérieurement à sa délivrance est-il régularisable ?
Le Conseil d’Etat est saisi de cette question à la suite des faits suivants.
Des particuliers obtiennent un permis de construire une maison individuelle et une piscine sur un terrain leur appartenant. Après un recours gracieux pour solliciter, sans succès, le retrait de cet arrêté, des voisins demandent au Tribunal administratif d’annuler tant la décision de rejet de leur recours gracieux que le permis de construire. Les voisins contestataires se fondent sur le fait que le dossier de demande ne permet pas d’apprécier l’insertion du projet dans le paysage lointain, et méconnait certaines dispositions du règlement du Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune, en vigueur lors de la délivrance du permis. En tant que tels, ces vices semblent régularisables, mais entre temps, un nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) se substitue à l’ancien POS, modifiant le classement du terrain, devenu inconstructible.
Les juges du fond, saisis de la demande d’annulation du permis de construire, se fondent sur cette modification des règles d’urbanisme applicables pour faire droit à la demande des voisins : ils estiment que les vices entachant le permis de construire ne sont pas régularisables compte tenu du caractère désormais inconstructible du terrain.
Les pétitionnaires du permis de construire se pourvoient alors en cassation.
Le Conseil d’Etat se prononce en leur faveur et annule le jugement du Tribunal administratif, car le classement du terrain en zone inconstructible par le nouveau PLU ne rend pas par lui-même les vices du permis de construire non régularisables. Par cette décision, la Haute Juridiction indique que le caractère régularisable du vice doit être apprécié en confrontant à la réglementation en vigueur lors du jugement, la seule partie « viciée » du projet et non le projet dans son ensemble. La voie de la régularisation des vices du permis ne peut donc pas être fermée pour la seule raison de l’inconstructibilité du terrain au jour du jugement, pour peu que les règles d’urbanisme applicables à cette date ne la rendent pas impossible.