Par décision du 25 mars 2026, le Conseil d’État s’est prononcé sur la régularité d’une décision de préemption. S’inscrivant dans sa jurisprudence antérieure sans en renforcer les exigences, il estime qu’une décision de préemption est valide s’il est justifié, à sa date, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme, peu important que la date de réalisation effective de l'action ou opération ainsi projetée ne puisse encore être déterminée en raison notamment de la nécessité d'acquérir au préalable d'autres biens situés à proximité.
En l’espèce, un établissement public foncier préempte un bien consistant en une maison de ville, encastrée entre deux immeubles, d’une surface habitable de 61 m² implantée sur une parcelle d’une surface de 68 m², à Vincennes. Les acquéreurs évincés saisissent alors le Tribunal administratif afin de voir cette décision annulée pour excès de pouvoir.
Par jugement rendu le 31 janvier 2023 (n° 2007616), le Tribunal administratif de Melun fait droit à cette demande et enjoint à l’établissement de leur proposer l’acquisition de ce bien – ce qui peut d’ailleurs surprendre tant l’article L. 213-11-1 du Code de l’urbanisme impose, en cas d’annulation de la décision de la décision de préemption, de proposer l’acquisition à l’ancien propriétaire en premier.
L’établissement public foncier interjette appel de cette décision et est débouté par la Cour administrative d’appel de Paris dans un arrêt du 14 mars 2025 (n° 23PA01085).
La censure des juges du fond était principalement motivée par les caractéristiques du bien préempté qui empêchaient, en l’absence d’acquisition des autres parcelles de l’îlot dans lequel celui ci se situait, de regarder comme justifiée la réalité du projet envisagé de manière certaine et dans un délai raisonnable.
L’établissement public foncier se pourvoit alors en cassation devant le Conseil d’Etat.
Aux termes de sa décision du 25 mars 2026, après avoir cité les termes de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme imposant que les « droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 », il rappelle que « les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ».
Le Conseil d’Etat s’inscrit donc pleinement dans sa jurisprudence antérieure consacrée par l’arrêt Commune de Meung sur Loire du 7 mars 2008 (n° 288371) mais refuse d’en renforcer les exigences.
Or, en imposant que la réalité du projet soit envisagée de manière certaine et dans un délai raisonnable, le Tribunal administratif, puis la Cour administrative d’appel soumettaient la légalité de la décision de préemption à une condition nouvelle.
Le Conseil d’Etat censure donc l’arrêt de la Cour administrative d’appel et estime que le fait que la date de réalisation effective de l’action ou opération ainsi projetée ne puisse encore être déterminée, en raison notamment de la nécessité d’acquérir au préalable d’autres biens situés à proximité, n’a pas d’incidences. Il convient, uniquement, de rechercher si l’établissement justifie de la réalité d’un projet d’action ou d’une opération d’aménagement, ce qui était le cas en l’espèce.