Une division parcellaire peut parfois donner lieu à des tentatives de contournement flagrantes des règles qui seraient incompatibles avec le projet envisagé sur le terrain, conduisant le juge à sanctionner ces manœuvres frauduleuses. La question de la caractérisation de la fraude peut en revanche se poser lorsqu’un plafond d’emprise au sol des constructions est prévu par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) d’une commune, et que dans le cadre d’une dérogation à l’article L. 151-21 du Code de l’urbanisme, l’instruction des projets de division et de construction est effectuée lot par lot, et non à l’échelle de l’ensemble du terrain divisé. Dans ce cas, la superficie maximale autorisée est calculée au regard de la surface de chaque lot et non sur la base de la superficie totale du terrain. Ainsi, si l’un des lots est déjà bâti et que le bâtiment qui y est édifié dépasse d’ores et déjà la limite autorisée par le PLU, la division a pour effet d’augmenter la capacité d’emprise au sol des constructions sur le terrain divisé : dans ce cas, la division parcellaire est-elle frauduleuse ?
Le Tribunal administratif de Toulon s’est vu saisir de cette question à la suite des faits suivants : la mairie d’Hyères délivre en mai 2022 une attestation de non-opposition à une déclaration préalable déposée en vue de la division parcellaire d’un terrain en deux lots, le premier bâti (d’une superficie de 436 m² supportant un bâtiment de 155 m²) et le second non bâti (d’une superficie de 1 577 m²). Puis, en décembre 2022, elle délivre un permis de construire deux logements individuels sur le lot non bâti. Tant la division parcellaire que le permis de construire font l’objet d’un recours par une association de défense de la nature, car le bâti existant, désormais circonscrit sur le premier lot, couvre plus de 10% de la surface de celui-ci, et dès lors, dépasse la limite autorisée par la commune dans son PLU pour certaines zones paysagères sensibles. Les autorisations délivrées par la mairie ayant eu pour conséquence un dépassement de l’emprise au sol des constructions autorisée par le PLU, l’association demande leur annulation.
Le juge administratif lui donne droit et annule tant la déclaration préalable que le permis de construire en considérant que la mairie aurait dû refuser la division parcellaire : elle ne pouvait ignorer lorsqu’elle a statué sur la déclaration préalable et sur la demande de permis de construire que, suite à la division, l’emprise au sol des constructions serait calculée non par rapport à la superficie de la parcelle d’origine, mais au regard de la surface de chaque lot. La division ayant pour effet d’augmenter artificiellement la capacité d’emprise au sol du terrain, elle constitue une fraude à la loi, en ce qu’elle entraîne un contournement du plafond prévu par le PLU.
TA Toulon 10 octobre 2025, n° 2203212