La taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus rendus constructibles prévue à l'article 1529 du Code général des impôts (CGI), issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, n'avait jusqu'ici donné lieu qu'à peu de précisions jurisprudentielles. Par une décision du 8 octobre 2025, le Conseil d'État tranche une question jusqu'alors ouverte : lorsque la cession porte sur un tènement comprenant plusieurs parcelles cadastrales de nature hétérogène, certaines bâties, d'autres nues, certaines constructibles, d'autres non, à quelle échelle convient-il d'apprécier les conditions d'application de la taxe ?
En l’espèce, une SCI détient à Voreppe, dans l’Isère, un tènement de cinq (5) parcelles aux caractéristiques hétérogènes : certaines bâties, d’autres nues, toutes classées en zone urbaine par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de 2014, qu’elle cède globalement à une SCCV en 2017. L’administration fiscale établit la taxe à raison de la seule parcelle nue constructible dont le rapport prix de cession/prix d’acquisition excède le seuil légal, et met en cause les associés de la SCI, seuls redevables légaux de la taxe lorsque la cédante est une société de personnes, conformément au renvoi opéré par l’article 1529 V du CGI à l’article 150 VF du même code. Ceux-ci soutiennent que les conditions d’exonération doivent être appréciées à l’échelle du tènement global, dont le prix de cession (1,38 M€) est inférieur à trois fois le prix d’acquisition d’ensemble (571 000 €), rendant applicable la clause de minimis.
Le Conseil d’État retient que doit être regardé comme constituant un terrain unique entrant dans le champ d’application de la taxe l’ensemble des surfaces contiguës nues et constructibles faisant l’objet d’une même cession, sans que la délimitation cadastrale ait d’incidence. La solution, cohérente avec la jurisprudence rendue sous l’article 1605 nonies du CGI (CE 11 octobre 2017, n° 400766), s’explique par la finalité budgétaire de la taxe, capter la plus-value née du classement pour financer les équipements publics, qui rend indifférente la circonstance qu’un terrain nu constructible jouxte une parcelle bâtie ou une surface inconstructible. Elle impose en pratique une ventilation du prix d’acquisition au prorata des surfaces et du prix de cession en tenant compte des différences de valeur résultant du classement, dont l’administration doit justifier les modalités sous le contrôle du juge.
Ce principe d’unité n’est toutefois pas aveugle : seules les surfaces effectivement constructibles au sens de l’article 1529 sont intégrées dans l’assiette. En l’espèce, deux parcelles classées en zone urbaine étaient grevées, l’une d’une servitude de protection de paysage remarquable (art. L. 151-19 Code de l’urbanisme), l’autre d’un emplacement réservé (art. L. 151-41 Code de l’urbanisme), faisant obstacle à toute autorisation de construire. Le Conseil d’État en tire la conséquence que ces parcelles ne peuvent être regardées comme « rendues constructibles » au sens de la loi, quand bien même leur zonage formel est urbain. Il convient de noter que cette logique est réservée à l’inconstructibilité d’origine réglementaire PLU : une impossibilité de construire tenant à de simples circonstances de fait, défaut de desserte en réseaux par exemple, ne prive pas la commune du partage de plus-value que la taxe institue.
En outre, l’administration peut n’établir la taxe qu’à raison de la fraction du tènement pour laquelle les conditions légales sont seules réunies. Cette règle de fractionnement, dont le Conseil d’État précise qu’elle est fonctionnelle et non cadastrale, répond à une exigence de neutralité fiscale : admettre que les causes d’exonération s’apprécient systématiquement à l’échelle globale du tènement permettrait de contourner la taxe en englobant dans un même acte des terrains de valeur hétérogène pour diluer la plus-value et rendre artificiellement accessible le bénéfice de la clause de minimis. Le Conseil d’État valide ainsi et généralise la doctrine administrative issue du rescrit du 4 février 2009 (BOI-RFPI-TDC-10-10 § 180), en lui conférant une portée étendue à toute configuration dans laquelle une fraction du tènement ne satisfait pas aux conditions légales, quelle qu’en soit la cause. Il en résulte que la clause de minimis, comme toute autre cause d’exonération, s’apprécie à l’échelle de la seule fraction taxable prise isolément.
Sur le plan pratique, cette décision appelle plusieurs réflexes rédactionnels. L’acte de cession portant sur un tènement composite devrait systématiquement comporter une ventilation explicite du prix entre les différentes surfaces bâties, nues constructibles et inconstructibles, faute de quoi l’administration en déterminera elle-même les modalités. Il conviendra également de motiver expressément dans l’acte les raisons pour lesquelles la taxe n’est pas due sur chaque fraction du tènement, afin d’éviter toute ambiguïté sur la consommation de la première cession pour les fractions non soumises. Enfin, l’analyse de la constructibilité effective de chaque fraction devra être conduite au regard des prescriptions réglementaires du PLU applicable et non seulement de son zonage apparent, en distinguant les servitudes d’inconstructibilité de droit de celles qui résultent de simples circonstances de fait.