Un copropriétaire de la résidence du Port des sables a créé dans le mur extérieur de cette résidence – qui constitue une partie commune – plusieurs ouvertures donnant sur le fonds voisin appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil et a aménagé une terrasse sur ce fonds.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil assigne alors le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables en suppression des ouvertures et en cessation de l’empiétement, et ce dernier appelle en intervention forcée le copropriétaire ayant percé les ouvertures.
La cour d’appel fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil. Elle condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables et le copropriétaire à remettre les lieux en leur état initial et au versement de dommages-intérêts. Les juges du fond considèrent en effet que le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables a commis une négligence fautive ayant contribué à la réalisation d’un préjudice causé à la copropriété voisine en ne mettant pas en demeure le copropriétaire de remettre en état le mur dans lequel l’ouverture avait été pratiquée. Ils considèrent par ailleurs que la création des ouvertures sans déclaration préalable d’urbanisme, ni autorisation écrite des copropriétés ne permet pas au copropriétaire ayant percé les ouvertures de se prévaloir de la création d’une servitude de vue par l’effet de la prescription acquisitive car la possession s’établit alors sur des actes illicites ou irréguliers.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables se pourvoit en cassation. Il considère, d’une part, que l’absence de mise en demeure du copropriétaire ne constitue ni une faute ayant causé le préjudice lié à l’empiètement sur la propriété invoqué par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Soleil, ni une faute engageant sa responsabilité au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de cassation rejette toutefois ce moyen et confirme l’arrêt d’appel en ce qu’il retient que le syndicat des copropriétaires de la résidence Port des sables a, du fait de l’absence de mise en demeure adressée au copropriétaire en vue de rétablir le mur dans son état initial, commis une faute dans la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, qui a contribué à la réalisation du préjudice sur la copropriété voisine.
Cette décision rappelle ainsi que le syndicat des copropriétaires est responsable en cas de faute d’un copropriétaire causant un préjudice au voisin, et qu’il doit donc veiller, dès lors qu’il est informé d’une infraction, à mettre en demeure le copropriétaire fautif.
Le copropriétaire se pourvoit également en cassation contre l’arrêt d’appel, se prévalant de l’acquisition d’une servitude de vue par prescription acquisitive. Il souligne, d’une part, que les ouvertures ont été réalisées depuis plus de trente ans et, d’autre part, que leur percement dans le mur sans déclaration préalable ni autorisation de la copropriété ne constitue pas un acte illicite ou irrégulier empêchant celui qui les a fait réaliser de se prévaloir de la prescription acquisitive d’une servitude de vue.
La Cour de cassation fait droit à ce moyen et censure la condamnation par la cour d’appel à fermer les ouvertures dans le mur, au visa de l’article 690 du Code civil, au motif qu’avait été acquise par usucapion une servitude de vue.
La haute juridiction rappelle les conditions d’acquisition d’une servitude par prescription acquisitive.
Elle précise en premier lieu qu’une servitude, pour être susceptible d’acquisition par usucapion, doit être continue et apparente. Il s’agit là d’un rappel de l’article 690 du Code civil qui précise que « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».
La décision souligne en second lieu que ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive celui dont la possession s’établit sur des actes illicites ou irréguliers, ce qui constitue également un rappel de la jurisprudence rendue sur le fondement de l’article 2261 du Code civil qui exige notamment une possession paisible.
La Cour de cassation procède à une application pratique de ces conditions en indiquant, d’une part, qu’une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente existant du fait même de l’existence d’ouvertures donnant sur le fonds voisin dont la possession n’est pas matériellement contredite et, d’autre part, que le percement d’ouvertures sans déclaration préalable d’urbanisme ni autorisation par la copropriété ne constitue pas un acte illicite ou irrégulier empêchant l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion.
Ainsi, des ouvertures pourront subsister si elles datent de plus de trente ans et ce, même si elles ont été réalisées sans déclaration préalable d’urbanisme, en raison du principe de l’indépendance des législations, et sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété. Celui qui subit un préjudice doit donc agir avant l’acquisition d’une servitude de vue puisqu’il ne pourra se prévaloir des irrégularités du percement des ouvertures pour s’opposer à la prescription acquisitive.
Cass. 3ème civ. 21 avril 2022, n° 21-12.240
