L’acquisition d’un immeuble par prescription requiert une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant une durée de trente ans. A condition qu’elle ait été faite de bonne foi, l’acquisition par juste titre permet de ramener ce délai à dix ans. La notion de juste titre fait l’objet d’une jurisprudence abondante, notamment pour rappeler qu’un titre ne peut être qualifié de juste s’il n’est pas en soi de nature à transférer la propriété d’un immeuble à celui qui invoque la prescription. Qu’en est-il du règlement de copropriété d’un immeuble suivant lequel le propriétaire d’un lot comprenant la jouissance privative de parties communes, est autorisé à modifier celles-ci sous la seule réserve que cette modification ne nuise pas à ses voisins ? Cet acte constitue-t-il un juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil ?
La Cour de cassation a été saisie de cette question à la suite des faits suivants : au sein d’une copropriété comprenant deux pavillons (numérotés lots un et deux), un garage (numéroté lot trois) et des cours communes, le propriétaire du lot deux réalise des travaux d’extension de son pavillon sur les cours adjacentes. Aux termes du règlement de copropriété, ces cours constituent des parties communes sur lesquelles le propriétaire du lot deux bénéficie d’un droit de jouissance privative lui permettant d’en disposer comme il l’entend, à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots.
Les travaux d’extension ayant été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété, les copropriétaires voisins saisissent le Tribunal judiciaire de Bobigny. Les juges du fond excluent l’application du délai de prescription abrégé, faute de justification d’un juste titre. A l’inverse, la Cour d’appel de Paris considère que la clause du règlement de copropriété suivant laquelle le propriétaire du lot deux peut modifier et disposer des constructions et des cours comme il l’entend, à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots, est suffisante pour établir un juste titre de propriété.
La Cour de cassation saisie par les voisins mécontents ne suit pas la Cour d’appel, car le règlement de copropriété, faute de constituer un acte translatif de propriété, ne peut être un juste titre. La mention dans cet acte d’un droit de jouissance privative, même large puisque son bénéficiaire peut modifier les cours parties communes et en disposer, sous condition de l’absence de nuisances imposées aux voisins, ne suffit pas pour considérer que le règlement de copropriété est de nature à en transférer la propriété au propriétaire du lot deux. Il est donc logique que le recours à la prescription abrégée soit ici exclu, en l’absence d’un juste titre.