Le dispositif du Logement Locatif intermédiaire (art. 279-0 bis A et 199 novovicies du Code général des impôts), mis en place par l’État en 2014 pour les institutionnels et accessible aux particuliers via des personnes morales depuis 2024, vise à favoriser l’investissement locatif dans les zones tendues, en proposant des logements à loyer modéré destinés aux ménages aux revenus intermédiaires (au-dessus des seuils de logements sociaux mais ayant un accès difficile au parc privé classique).
Le LLI permet aux investisseurs d’acquérir un bien neuf ou réhabilité via une personne morale (SCI ou SARL de famille le plus souvent), avec une TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition et une exonération de taxe foncière pendant 20 ans maximum, sous réserve d’un engagement de location de 15 ans à des personnes qui devront y établir leur résidence principale à des loyers plafonnés.
Initialement prévu pour les zones A, A bis ou B1, il a été étendu aux zones de mutations « économique ou urbaine » depuis la loi de Finances 2024.
Conditions à remplir pour bénéficier du LLI
Pour qu’une opération soit éligible au LLI, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Le bien doit être neuf (ou réhabilité), situé dans une zone éligible (cf. supra).
- Il doit être acquis via une personne morale par l’investisseur. Ce dispositif n’est pas ouvert aux personnes physiques.
- Le locataire doit y établir sa résidence principale (délai de huit mois par an minimum sauf dérogation professionnelle ou de santé).
- Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus fixés par l’Etat (décrets). Pour 2025, les seuils sont les suivants :
- Les loyers praticables sont plafonnés selon le même système que le PINEL, à savoir en zone B1 pour 2025 : 11,31 euros / m². [Nota, si la location se fait en meublé le loyer peut être bonifié (+ 50€ pour les studios et T1bis et + 14,60 euros par pièces complémentaires)]
- Un engagement de location de 15 ans dans l’acte d’acquisition est requis. Le défaut du respect de l’engagement expose les investisseurs à la perte des avantages fiscaux, augmentée de pénalités de retard et d’éventuelles pénalités complémentaires qui seraient appliquées par l’administration fiscale (notamment en cas de fraude).
- Le promoteur doit respecter la norme de construction RE 2020.
Avantages
- Perception immédiate de l’avantage fiscal avec la baisse de la TVA à 10% ;
- Obtention d’une sorte de « crédit d’impôt » avec l’absence de taxe foncière pendant 20 ans maximum ;
- Acquisition d’un logement performant grâce à l’obligation de la norme RE 2020.
- La création de la personne morale permet d’anticiper des opérations de transmission patrimoniale avec les parts sociales (et non l’actif immobilier directement). Intéressant notamment si la société créer de l’endettement pour acquérir car cela va diminuer la valeur de l’actif net et donc la valeur de la part sociale à transmettre.