Le domaine public, par nature inaliénable et imprescriptible, peut seulement faire l’objet d’une occupation précaire et révocable, ce qui exclut la conclusion d’un bail commercial. Toutefois, lorsqu’un bien relevant du domaine public fait malgré tout l’objet d’un tel bail, la question des conséquences de l’effet rétroactif de la nullité du contrat se pose : si le preneur peut demander la restitution des loyers versés, le bailleur peut-il, quant à lui, prétendre à une indemnisation ?
La Cour de cassation est saisie de cette question à la suite des faits suivants : le propriétaire d’un local en bord de plage le donne à bail commercial pour l’exploitation d’un restaurant. Neuf ans plus tard, le bailleur délivre à la société locataire un commandement de payer un arriéré de loyers. En réponse, celle-ci assigne le bailleur en nullité du bail commercial, en restitution des loyers et en indemnisation de la perte du fonds de commerce, faisant valoir que le bail a été consenti sur un bien dépendant du domaine public.
La Cour d’appel de Basse-Terre accueille favorablement l’action en nullité du bail, déclarant l’action non prescrite car intentée dans les cinq ans de la connaissance par le preneur de la cause de nullité, et le contrat nul de nullité absolue car consenti sur le domaine public. De plus, les juges d’appel déclare sans objet le commandement de payer les arriérés de loyers et condamne le bailleur à verser à la locataire une somme en restitution des loyers versés. De son côté, le bailleur demande le versement d’une indemnité d’occupation du local par la locataire ce que les juges lui refusent en raison de l’effet rétroactif de l’annulation du bail. Il se pourvoit donc en cassation.
La Cour de cassation adopte une position plus nuancée que les juges d’appel :
1/ Elle confirme leur décision s’agissant de la nullité du bail portant sur un bien relevant du domaine public. Un tel bail est nul de nullité absolue pour objet illicite et l’action en nullité à cet égard peut être intentée dans les cinq ans du jour où le preneur a eu ou aurait dû avoir connaissance de cette cause de nullité, et non dans les cinq ans suivant la conclusion du bail, comme le soutenait le bailleur.
2/ En revanche, la Haute Cour fait droit à la demande du bailleur de percevoir une indemnité d’occupation, chaque partie devant être replacée dans la situation qui était la sienne antérieurement. Le bailleur ayant conféré à la locataire la jouissance du local, le fait qu’il n’en soit pas propriétaire ne doit pas faire obstacle au versement à son profit d’une indemnité d’occupation lors de l’annulation du bail.