Dans un arrêt du 10 avril 2026, la Cour administrative d’appel de Paris juge que les conditions exposées dans la déclaration d’intention d’aliéner s’imposent au titulaire du droit de préemption qui souhaite acquérir le bien, puisque « l'exercice du droit de préemption a pour effet de substituer le titulaire du droit de préemption à l'acquéreur sans altérer les termes du contrat projeté » et ce, même si les conditions portent sur l’usage futur de l’immeuble.
En l’espèce, un ensemble immobilier exploité comme foyer d’étudiants fait l’objet d’une promesse de vente prévoyant que l’acquéreur conservera cet usage. Cette restriction, provenant de conditions déjà imposées lors de l’acquisition du bien par le promettant, est expressément rappelée dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ; en effet, la case relative à l’existence de » droits réels ou personnels » grevant le bien est cochée, la précision » servitudes » est expressément apportée et la note annexée à la DIA explicite cette condition.
À titre de rappel, la DIA doit toujours comporter le prix et les conditions de l’aliénation projetée (art. L. 213-2 du Code de l’urbanisme). La collectivité dispose alors de trois options : renoncer à la préemption, acquérir le bien au prix et aux conditions proposés, ou proposer un autre prix et, en cas de désaccord, saisir le juge de l’expropriation afin qu’il fixe judiciairement le prix (art. R. 213-8 du Code de l’urbanisme).
Le titulaire du droit de préemption décide d’acquérir le bien au prix notifié en vue d’y créer une résidence sociale de 60 logements, invoquant l’objectif d’augmenter la part de logements sociaux de l’arrondissement, encore éloignée du seuil de 25 % fixé par l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Concernant la restriction d’usage, il estime cependant qu’elle ne peut lui être opposable puisqu’il s’agit, selon lui, « d’un engagement contractuel et qu’une condition stipulée dans un acte de droit privé ne peut conditionner la légalité d’un acte administratif qui manifeste une prérogative de puissance publique ».
Saisi d’un appel contre le jugement du Tribunal administratif de Paris annulant la décision de préemption, la Cour administrative d’appel de Paris juge que la clause selon laquelle « le bénéficiaire conservera l’usage de foyer d’étudiants », portée à la connaissance du titulaire du droit de préemption dans la DIA, constitue une condition de la vente qui lui est opposable. Elle considère que l’exercice du droit de préemption a pour effet de substituer son titulaire à l’acquéreur pressenti sans altérer les termes du contrat projeté et que les dispositions de l’article R. 213-8 du Code de l’urbanisme n’autorisent la collectivité préemptrice qu’à contester le prix proposé.
Par conséquent, selon la Cour, la décision de préempter, en vue d’affecter l’immeuble à la création de logements sociaux destinés à des publics en difficulté, et non au maintien d’un foyer d’étudiants, méconnaît la condition prévue dans la promesse de vente et doit être annulée à ce titre. L’arrêt confirme ainsi la pleine opposabilité des conditions mentionnées dans la DIA, y compris lorsqu’elles limitent l’affectation future du bien.