La loi de simplification de la vie économique n'avait pas vocation à réformer le statut des baux commerciaux. Pourtant, au fil des débats parlementaires, plusieurs dispositions intéressant directement les relations entre bailleurs et preneurs y ont été introduites. Leur portée est variable : certaines clarifient des règles dont la pratique dénonçait les incertitudes, d'autres consacrent des mécanismes attendus, tandis que plusieurs modifient plus substantiellement les équilibres du bail commercial. Si l'économie générale du statut demeure inchangée, plusieurs dispositions auront des conséquences très concrètes pour les bailleurs, les investisseurs et les utilisateurs. Tour d'horizon des principales évolutions.
Droit de préférence « Pinel » : le législateur répond enfin aux incertitudes de la pratique
Comme nous l’évoquions dans notre précédente Newsletter consacrée au droit de préférence issu de la loi Pinel, l’absence de définition du « local à usage commercial » entretenait depuis plus de dix ans une insécurité juridique préjudiciable aux opérations d’investissement et d’arbitrages. Les hésitations de la jurisprudence, notamment s’agissant des bureaux et des entrepôts, conduisaient fréquemment les praticiens à procéder, par prudence, à des purges dont le bien-fondé pouvait lui-même être discuté.
La loi SVE apporte sur ce point une évolution importante en redéfinissant le champ d’application du droit de préférence.
Pour la première fois, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce comporte une définition du local à usage commercial et du local à usage artisanal. Le texte retient désormais un critère d’affectation à titre principal à une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial, ou, s’agissant des locaux artisanaux, à une activité de production, de transformation, de réparation ou de prestations de services figurant sur une liste fixée par décret. Ce critère de l’activité principale constitue un repère utile, notamment pour l’appréhension des locaux à usage mixte.
La réforme élargit également le périmètre des locaux concernés en intégrant expressément les réserves et les emplacements attenants affectés à l’activité, précision qui faisait jusqu’alors défaut.
Mais l’apport le plus attendu par la pratique réside incontestablement dans l’exclusion expresse des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts. Cette clarification répond directement aux interrogations suscitées par certaines décisions ayant retenu une conception extensive du local commercial et sécurise les opérations portant sur les actifs tertiaires et logistiques.
Cette clarification apporte aux praticiens des critères légaux qui faisaient jusqu’alors défaut, en particulier pour les opérations portant sur des bureaux et des entrepôts. Elle devrait ainsi sécuriser la pratique des purges et contribuer à une plus grande fluidité des transactions.
Notons que les exceptions au droit de préférence Pinel, prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, n’ont quant à elles pas été modifiées.
Taxe foncière : un statu quo qui rassure les investisseurs
Toutes les évolutions du texte ne résultent pas des dispositions finalement adoptées. Les débats parlementaires ont également été marqués par l’abandon de certaines mesures qui auraient profondément modifié l’économie des baux commerciaux. Tel est le cas du projet d’interdiction de la refacturation de la taxe foncière au locataire.
Cette proposition avait suscité de fortes réserves parmi les investisseurs et les praticiens de l’immobilier d’entreprise en raison de ses conséquences sur l’équilibre économique des baux et, par voie de conséquence, sur la valorisation des actifs. Son abandon conduit finalement au maintien du régime : la taxe foncière peut donc toujours être mise contractuellement à la charge du preneur dans les conditions issues de la loi Pinel.
Clause « tunnel » : une pratique confortée par la loi
La loi crée un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce autorisant, par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, les clauses ayant pour objet ou pour effet d’encadrer la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC) retenue pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.
L’apport du texte ne réside pas dans une remise en cause de la jurisprudence récente. Celle-ci avait, à juste titre, sanctionné les clauses d’indexation fonctionnant de manière asymétrique, notamment lorsqu’elles ne jouaient qu’à la hausse. La loi s’inscrit au contraire dans cette logique en ne consacrant que les mécanismes reposant sur une parfaite symétrie entre le plafond et le plancher.
Plus qu’une innovation, la réforme offre ainsi aux praticiens un fondement légal explicite pour ces clauses dites « tunnel » symétriques, dont l’utilisation est désormais expressément prévue par le Code de commerce.
Mensualisation du loyer : un nouveau droit d’ordre public
La réforme crée en revanche un véritable droit nouveau en permettant au locataire exerçant une activité commerciale ou artisanale d’obtenir, sur simple demande, la mensualisation de son loyer, sous réserve d’être à jour de ses loyers et charges non contestés.
Dans un contexte économique toujours tendu pour de nombreux commerçants, la mesure répond manifestement à une logique de soutien à la trésorerie des entreprises. Sa portée pratique est toutefois considérable : d’ordre public, elle s’impose aux parties et s’applique immédiatement aux baux en cours, rendant inopérantes les stipulations contractuelles prévoyant exclusivement un paiement trimestriel.
Garanties : un véritable régime légal désormais consacré
La loi apporte une évolution importante au régime des garanties en matière de baux commerciaux. Jusqu’à présent, le statut n’encadrait que très marginalement les sûretés susceptibles d’être exigées du preneur, laissant une large place à la liberté contractuelle. Désormais, le législateur fixe des règles relatives à leur montant, à leur transmission et à leur restitution.
Premier apport : le plafonnement des garanties. Pour les locaux relevant du nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce – c’est-à-dire les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce ou de prestations de services commerciales ou artisanales bénéficiant du droit à la mensualisation –, le dépôt de garantie ne pourra excéder un trimestre de loyer. Cette limitation est étendue à l’ensemble des biens, titres, engagements et garanties de toute nature destinés à assurer la bonne exécution du bail : cautionnements, garanties autonomes, garanties de société mère, sûretés réelles, etc. Le statut des baux commerciaux, qui ne connaissait jusqu’à présent aucun plafond légal, se rapproche ainsi du droit des baux d’habitation.
Mais la réforme ne se limite pas au montant des garanties. Elle modifie également leur sort lors de la mutation de l’immeuble, avec une conséquence pratique majeure pour les opérations d’investissement et d’arbitrages.
Jusqu’à présent, lorsque les garanties étaient stipulées transmissibles, elles accompagnaient automatiquement le bail lors de la vente de l’immeuble. L’acquéreur devenait bailleur et bénéficiait corrélativement des garanties consenties par le locataire ou par un tiers garant.
Ce mécanisme disparaît. Désormais, si l’obligation de restituer le dépôt de garantie est bien transmise de plein droit au nouvel acquéreur, les autres garanties deviennent, quant à elles, caduques du seul fait de la mutation. L’acquéreur se trouvera ainsi investi de la qualité de bailleur sans bénéficier des sûretés qui garantissaient jusqu’alors l’exécution du bail.
Cette évolution est susceptible d’avoir un impact significatif sur la pratique des cessions d’immeubles loués. Les modalités de reconstitution des garanties restent encore à construire. Plusieurs schémas peuvent être envisagés, mais il apparaît d’ores et déjà souhaitable d’anticiper cette difficulté dès la phase de négociation de la cession, notamment en organisant, lorsque cela est possible, l’obtention de nouvelles garanties du locataire entre la signature de la promesse et la réalisation de la vente.
Enfin, la loi encadre désormais les modalités de restitution des garanties. Le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés, tandis que les autres garanties devront être restituées et les mainlevées nécessaires effectuées dans un délai de six mois.
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Plus qu’une réforme du statut des baux commerciaux, la loi SVE constitue une série d’ajustements ciblés dont les effets pratiques sont loin d’être anecdotiques. Si certaines dispositions apportent les clarifications attendues par la pratique, d’autres invitent d’ores et déjà les bailleurs, investisseurs et praticiens à adapter leurs réflexes dans la négociation des baux comme dans les opérations d’investissement.
Marie-Anne Le Floch
Notaire associée