Acheter un immeuble de bureau à Paris suppose un certain nombre de vérifications préalables, réalisées lors de l’audit effectué par le notaire. Les vérifications diffèrent selon le projet envisagé et l’état du bien. Si l’acquisition d’un immeuble en vue de l’exploiter « en l’état » nécessite des vérifications sérieuses afin de s’assurer de la régularité de sa situation, acquérir un immeuble en vue de le redévelopper nécessite en plus d’appréhender la faisabilité du projet.

1/ L’analyse primaire de la régularité de l’actif

Cette analyse est essentielle car elle conditionne les possibilités d’exploitation du bien et partant, sa liquidité et sa valeur. En effet, le propriétaire-bailleur est tenu à une obligation de délivrance, laquelle lui impose de remettre au locataire un bien apte à recevoir la destination convenue au bail. Cette analyse s’effectue principalement selon le triptyque : destination au sens du droit de l’urbanisme, usage et réglementations spécifiques à l’Ile-de-France.

Du point de vue de la destination au sens du droit de l’urbanisme 

La régularité d’une destination dépend du respect des règles applicables au moment de son implantation. Dans certains cas, elle sera régulière si elle résulte d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). Dans d’autres cas, lorsque le changement de destination était dispensé de formalités au moment de sa réalisation (hypothèses des changements de destination antérieurs au 1^er janvier 1977 ou des changements de destination non accompagnés de travaux effectués avant 2007), la destination était régulière si elle était permise selon les règles d’urbanisme applicables à l’époque.

Cette vérification est d’autant plus cruciale qu’en cas d’irrégularité, la régularisation n’est possible que si les règles locales d’urbanisme en vigueur à la date de la régularisation le permettent. Or à Paris, sous réserve de certaines exceptions, l’implantation de surfaces à destination de bureau – qui constituent des surfaces de plancher liées à l’activité économique dites « SPE » dans le Plan local d’urbanisme bioclimatique approuvé en novembre 2024 – est contrainte.

En effet :

• sur l’ensemble du territoire couvert par le PLUb, cette implantation ne peut avoir pour effet de diminuer les surfaces de plancher liées à la fonction résidentielle dite « SPH », c’est-à-dire, relevant de la destination Habitation ou de la destination Équipement d’Intérêt Collectif et de Service Public (EICSP) (ou encore de la sous-destination Cinéma lorsqu’il relève de la petite et moyenne exploitation) ;
• et dans le secteur de développement de l’habitation, la SPE existante ne peut en principe être augmentée (sauf, s’il est créé, sur le même terrain, 500 m² ou plus de surfaces à destination d’habitation, auquel cas il sera possible d’augmenter la SPE dans une limite de 10% des surfaces existantes).

Cela signifie en pratique que, dans certains cas, la régularisation de surfaces irrégulières de bureaux ne pourra pas être possible. Tel est le cas, par exemple, d’un immeuble dont la destination relève de la catégorie Équipement d’Intérêt Collectif et de Service public et qui a été irrégulièrement transformé en bureau.

Du point de vue de l’usage

La législation sur l’usage résultant des articles L. 631-7 et suivants du CCH protège les locaux à usage d’habitation et impose, pour toute transformation de surfaces à usage d’habitation vers un usage autre, l’obtention d’une autorisation préalable. Cette autorisation sera, le plus souvent, subordonnée à compensation c’est-à-dire à l’obligation de recréer des surfaces équivalentes à usage d’habitation (ou correspondant à deux fois la surface supprimée, selon les cas), pour un coût pouvant aller de 500 à 10 000 € par m² compensé dans certains arrondissements parisiens (v. le tableau indicatif des valeurs moyennes, à Paris, des cessions de commercialité au 3^e trimestre 2024 publié par Soveico). Tout contrat conclu en violation de la législation sur l’usage est passible de nullité. De plus, une amende civile peut être prononcée dans la limite d’un montant de 100 000€ par local irrégulièrement transformé.

Cette législation a été substantiellement modifiée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (v. notre article). Elle a notamment remplacé la date de référence fixe du 1^er janvier 1970 par deux périodes de références, du 1^er janvier 1970 au 31 décembre 1976 et les « trente dernières années » précédant la demande d’autorisation de changement d’usage ou sa contestation (ce qui en pratique semble s’entendre comme étant au jour de l’analyse, ou au jour de la signature de l’acte à venir).

Comme nous l’avions souligné, la réforme soulève d’importantes difficultés d’interprétation. Elle est également susceptible de remettre en cause des analyses passées dans le cadre d’audits d’acquisition, de sorte que, dans l’attente de la publication d’une éventuelle circulaire sur le sujet, il convient d’être particulièrement vigilant et rigoureux et de procéder à une analyse au cas par cas de la régularité des surfaces des immeubles, afin de s’assurer qu’ils n’ont pas fait l’objet de transformations en un usage autre que d’habitation sans autorisation.

Du point de vue des règles spécifiques à l’Ile-de-France : l’agrément et la taxe pour création de bureaux

En principe, toute création de surface de bureaux est soumise à l’obtention d’un agrément préalable auprès du Préfet de Région (art. L. 510-1 et R* 510-1 et suivants du Code de l’urbanisme). Eu égard aux orientations posées par la Préfecture de Région, cet agrément peut être soumis à des obligations de compensation, c’est-à-dire à la création de logements, en vue de préserver, sinon développer, la mixité fonctionnelle des quartiers.

Le défaut d’agrément constitue un délit, qui se prescrit par six ans à compter de « l’ouverture des locaux aux activités non agréées ». Toutefois, le principe de personnalité des peines empêche de poursuivre pénalement les acquéreurs successifs de la construction, dès lors que l’irrégularité préexistait à leur acquisition, sauf à ce qu’ils soient personnellement mis en cause devant la juridiction répressive à titre de complicité.

Par ailleurs, toute création de surface de bureaux en Ile-de-France est soumise à la taxe pour création de bureaux (TCB) prévue par les articles L. 520-1 et suivants du Code de l’urbanisme, sauf à bénéficier de certaines exonérations. L’irrégularité des surfaces au regard de la taxe (c’est-à-dire le défaut de déclaration des surfaces créées ou bien l’insuffisance de la déclaration) se prescrit par 6 ans à compter de l’achèvement des travaux (art. L. 520-14 combiné à l’art. R. 520-3 du Code de l’urbanisme). En outre, la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 a supprimé le recouvrement de la taxe sur les propriétaires successifs. En pratique toutefois, en cas d’acquisition d’un immeuble bâti comportant des surfaces passibles de la TCB, la justification du paiement de ladite taxe par le vendeur conserve un intérêt si l’on entend bénéficier des « droits à déduction » prévus par l’article L. 520-12 du Code de l’urbanisme, par exemple si l’on projette d’affecter des locaux commerciaux à un usage de bureaux. En effet, les textes imposent dans ce cas de justifier du montant de la taxe effectivement versée au titre de la précédente affectation (art. R. 520-12, 7° du Code de l’urbanisme).

2/ L’analyse approfondie de la faisabilité des projets

Cette analyse est essentielle car elle conditionne la faisabilité même de tout projet de transformation, rénovation, restructuration d’un immeuble. Il est donc important, avant d’acquérir, de déterminer le projet futur, de l’évoquer avec ses conseils et, le cas échéant, d’envisager une ou plusieurs alternatives, en les intégrant au business plan, afin de déterminer les conditions de l’acquisition. Compte tenu de la technicité des règles, le conseil d’un architecte et d’un géomètre, en plus de l’audit notarial, peuvent être recommandés. Pour cette analyse sous un angle juridique, nous évoquerons l’analyse des règles locales d’urbanisme, l’appréciation de la régularité de la construction existante et les règles spécifiques à l’Ile-de-France.

Du point de vue des règles locales d’urbanisme

Les règles locales d’urbanisme peuvent particulièrement contraindre un bien. A Paris, au-delà des obligations exposées ci-dessus qui impactent la création de surface de bureaux, il conviendra d’examiner si le bien n’est pas grevé d’un emplacement réservé. En effet, l’instauration d’un tel emplacement implique l’interdiction de construire ou d’aménager le terrain à des fins autres que celles prévues par la réserve. Aucune autorisation d’occupation du sol ne peut donc en principe être délivrée au propriétaire si le projet est étranger à la destination de l’emplacement.

De plus, nous relevons que le PLUb de Paris prévoit une règle en faveur du développement de l’habitation obligeant, sous réserve de certaines exceptions, en cas d’opération de construction neuve, restructuration lourde, extension, surélévation, ou changement de destination ou de sous-destination de surfaces relevant de la SPE supérieures à 4 500 m², la création de surfaces destinées à l’Habitation à hauteur de 10% des surfaces de SPE créées, avec un minimum de 500 m². Cette règle vise à inciter la transformation des bâtiments tertiaires dans un objectif d’augmentation de la mixité et de production de logements notamment sociaux. Il existe certaines exceptions. Tel est le cas, par exemple, concernant les “constructions existantes dont la configuration ou la situation sont strictement incompatibles avec la création de logements, notamment au regard de la sécurité, la salubrité ou la sûreté, notamment pour les immeubles des administrations publiques”.

L’analyse de la faisabilité d’un projet suppose de procéder, en complément, à un audit de la régularité des surfaces consistant à vérifier si les surfaces ont bien été autorisées par une autorisation d’urbanisme – si celle-ci était requise au moment de leur création.

Le juge administratif considère en effet que lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu, ou qu’elle a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage de nouveaux travaux, de déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement autorisé (CE 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n° 51172). Dit autrement, il exige la régularisation des surfaces préalablement à tout nouveau projet. Cette régularisation n’est toutefois possible que si les règles d’urbanisme en vigueur le permettent.

La jurisprudence a toutefois admis quelques tempéraments à cette règle, notamment lorsque les travaux ont fait l’objet d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité non contestée par l’autorité compétente (CE 26 novembre 2018, Sormonte, n° 411991). L’irrégularité de la construction initiale peut également être couverte par la prescription décennale prévue par l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme, qui dispose que « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision de non opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». Cette prescription, essentielle pour l’évolution des immeubles, est toutefois inopérante pour les travaux qui auraient été réalisés sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis. Notons à cet égard qu’une construction réalisée sans permis à une époque où un tel permis n’existait pas ou n’était pas exigé ne peut être regardée comme réalisée « sans permis » et peut ainsi bénéficier de la prescription. Cette règle est précieuse pour l’évolution des immeubles parisiens dont la construction d’origine est antérieure à 1945.

En toute hypothèse, en pratique, si lors de l’audit il est décelé une irrégularité de la construction, il convient en premier lieu de vérifier si la prescription peut jouer et, à défaut, de s’assurer de la possible régularisation de la situation au regard des règles d’urbanisme en vigueur.

Du point de vue des règles spécifiques à l’Ile-de-France : l’agrément et la taxe pour création de bureaux

Les règles relatives à l’agrément et à la taxe pour création de bureau vont surtout avoir un impact en cas de projet conduisant à une extension de surface (si elle est possible au regard des règles locales d’urbanisme).

En effet, en matière d’agrément, les opérations qui « portent sur la reconstruction ou la réhabilitation de bureaux sans extension de surface » sont dispensées d’agrément (art. R* 510-6, 3° du Code de l’urbanisme). La circulaire du 14 juin 1996 précise que « dans le cas d’un projet de reconstruction ou de réhabilitation assorti d’une extension de surface ou d’un changement d’utilisation, même partiel (comme la construction d’un local d’une dizaine de mètres carrés ou la transformation de la loge du gardien en surface de bureau), un agrément doit être sollicité pour la surface totale de l’opération (surface initiale augmentée de la surface de l’extension ou du changement de destination) ».

En matière de taxe pour création de bureaux, les opérations de reconstruction d’un immeuble, en ce compris les opérations de réhabilitation conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du Code général des impôts, ne sont assujetties à la taxe qu’à raison des mètres carrés de surface de construction qui excèdent la surface de construction de l’immeuble avant sa réhabilitation (art. L. 520-7 du Code de l’urbanisme).

Marie-Anne Le Floch, notaire associée

Eléonore Chirossel, Lab Cheuvreux

Valérie Guéguen, Lab Cheuvreux