La prise de conscience des enjeux écologiques et environnementaux nécessite de repenser le modèle et la pratique de l’aménagement, particulièrement, en matière économique. A l’aune de la révision à marche forcée du Schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) pour tenir compte du calendrier imposé par la Loi Climat et Résilience, l’Institut Paris Région a publié le 7 avril 2022 sur son site Internet, une note rapide sur l’aménagement économique en Ile-de-France.
Partant de la définition de l’aménagement économique comme « une politique publique visant à faciliter le développement économique d’un territoire par une politique foncière et immobilière de site mise en œuvre directement par les collectivités territoriales, ou l’Etat, ou par l’intermédiaire d’un ensemble coordonné d’acteurs publics et privés », la note propose une synthèse de l’aménagement économique francilien actuel et de la nécessité de tenir compte des trois enjeux fondamentaux que sont l’atteinte du zéro artificialisation nette (ZAN), du zéro émission nette (ZEN) et le besoin de circularité économique. Elle amorce également les travaux qui se poursuivront au cours de l’année 2022, dans le but d’analyser les transformations en cours participant à l’émergence d’un nouveau modèle de développement économique performant.
Selon les estimations de l’Institut Paris Région, la région Ile-de-France comptabilise à ce jour 1542 sites d’activité économique (SAE) couvrant une superficie totale de 35 000 hectares, ce qui représente 12% de l’espace urbanisé francilien et environ 7% des surfaces nationales de sites d’activité. Or, depuis plusieurs décennies, le double constat est établi du vieillissement de nombreux sites et de l’éviction des activités productives du cœur de l’agglomération. Il apparait donc primordial d’agir urgemment en vue d’anticiper l’obsolescence des SAE, pérenniser les sites clés, conforter et même redévelopper les activités productives dans les espaces urbains, en veillant au respect des politiques publiques en matière environnementale ainsi qu’aux nécessités économiques et aux besoins sociétaux.
L’Institut Paris Région entrevoit d’ores et déjà des solutions pour accompagner le changement de braquet et concilier voire « réconcilier » l’économie et l’environnement qui tiendront « dans la capacité des acteurs publics et privés à inscrire le développement économique dans une approche plus intensive des usages fonciers et immobiliers (par exemple, en densifiant les zones d’activité et en comblant les dents creuses), à mieux tenir compte des activités économiques génératrices de flux (grandes entreprises, équipements publics, hôpitaux, etc.) ou encore à mieux utiliser les espaces sous-utilisés, comme les friches, les parkings, les espaces délaissés en zones d’activités… Il faudra également tenir compte du télétravail et de l’évolution des besoins en matière d’immobilier d’entreprise ».
Sur cette base, les perspectives et les enjeux majeurs des grands marchés immobiliers d’entreprise et du foncier économique sont déclinés pour chaque domaine de l’aménagement économique francilien.
S’agissant du marché des bureaux
L’Institut Paris Région précise que le secteur tertiaire – qui représente plus de la moitié des emplois franciliens sur 55 millions de mètres carrés – est fortement marqué par trois tendances cumulées :
- la forte concentration des bureaux sur une partie étroite du territoire francilien caractérisée par une forte accessibilité,
- l’accélération de l’obsolescence du parc tertiaire et
- la nette accélération de la pratique du télétravail à la suite de la pandémie et du phénomène de nomadisation (plusieurs études envisagent une réduction de l’empreinte immobilière des entreprises de l’ordre de 15 à 20% à l’horizon de cinq à dix ans, soit près de 10 millions de m²).
Une évolution du marché tertiaire apparait donc possible, les bureaux devant offrir encore plus qu’hier des nouvelles aménités dans les bâtiments, mais aussi dans les quartiers environnants, pour attirer salariés et entreprises.
S’agissant des Zones d’activités économiques (ZAE)
Le cœur de l’Ile-de-France doit faire face à une raréfaction de l’offre d’accueil d’entreprises en zones d’activités, les surfaces disponibles pour le développement des activités économiques se trouvant situées à 90% en grande couronne. Même dans ce secteur, l’ère des grandes zones (50 ha) apparait révolue, l’offre nouvelle concernant désormais les surfaces de tailles intermédiaires (10 à 30 ha) et les petites superficies (5 à 10ha). En outre, les parcs d’activités doivent faire face à l’intégration de différents enjeux en évoluant vers la densification, l’amélioration de l’accessibilité (transports en commun et stationnement), une meilleure conception architecturale des bâtiments, et l’importance des espaces verts et de la biodiversité. Le débat est régulièrement relancé autour de la question de la mise à disposition de grandes emprises foncières pouvant accueillir des entreprises industrielles ou des activités logistiques stratégiques pour les territoires.
S’agissant de la logistique
Selon l’Institut Paris Région, la forte progression du commerce en ligne (qui représente 100 milliards d’euros de chiffres d’affaires en France) et de la livraison à domicile se traduit par un fort développement de l’immobilier logistique occupant de très grandes surfaces en périphérie de l’agglomération. L’avenir de ce secteur tient à deux enjeux principaux (i) anticiper la raréfaction des ouvertures de fonciers à l’urbanisation dans le contexte de l’atteinte de l’objectif de zéro artificialisation nette et (ii) intégrer le cycle de vie des bâtiments logistiques dans le cadre d’une approche circulaire des lieux économiques.
S’agissant des activités commerciales plus traditionnelles
Directement touchées par le développement du commerce en ligne accentué par la crise sanitaire, d’une part, et l’interdiction de nouvelles surfaces commerciales entrainant une artificialisation des sols posée par la Loi Climat et Résilience, d’autre part, les acteurs de l’immobilier commercial doivent aujourd’hui restructurer leurs activités vers la reconquête des centres-villes et l’intervention sur les sites délaissés.
S’agissant des friches
Forte de 2700 friches potentielles totalisant 4 200 hectares recensées sur son territoire, la région Ile-de-France et particulièrement la métropole du Grand Paris dispose de véritables nouvelles opportunités foncières pour accueillir des activités économiques notamment productives. Le recyclage des friches nécessite toutefois un engagement fort des collectivités territoriales afin de lever les différents obstacles auxquels peuvent se trouver confrontés les opérateurs et investisseurs immobiliers.
S’agissant des tiers-lieux
Malgré le ralentissement de l’activité pendant la période de crise sanitaire, les tiers lieux (bureaux mutualisés, espaces de coworking, fablabs et lieux d’accompagnement des entreprises) restent très attractifs sur le territoire francilien. La note envisage la perspective d’une évolution de l’ancrage spatial de ces tiers lieux vers des territoires périurbains et ruraux pouvant répondre aux attentes des salariés de contact avec la nature.
Note rapide de l’Institut Paris Région n° 939 – 7 avril 2022
