Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que la commune qui reçoit, conformément au cahier des charges d'un lotissement, l'ensemble des voies et espaces communs n'acquiert pas la qualité de colotie. Il en résulte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, y compris lorsqu'elle revend ultérieurement, après déclassement, un bien devenu partie de son domaine privé.
Pour rappel, le cahier des charges d’un lotissement a vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes du lotissement. Lorsque le lotisseur convient avec la commune du transfert de la totalité des voies et espaces communs, celle-ci est dispensée de constituer une association syndicale (art. R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme). Une fois incorporés au domaine public, ces biens relèvent de la seule domanialité publique et n’en sortent qu’après désaffectation puis déclassement, sous le contrôle du juge administratif.
Dans cette affaire, le cahier des charges prévoit la cession à la commune d’un espace vert. Cet espace, incorporé au domaine public, est désaffecté puis déclassé avant d’être vendu à un acquéreur qui y édifie un cabinet médical. Des colotis, invoquant l’affectation contractuelle en espace vert, assignent la commune, l’acquéreur et le notaire en nullité de la vente et démolition de l’immeuble. Déboutés en appel, ils forment un pourvoi : la commune, devenue propriétaire des parties communes, a-t-elle la qualité de coloti et reste-t-elle tenue par le cahier des charges lorsqu’elle revend le bien ?
La Cour de cassation rejette le pourvoi et tranche, pour la première fois, la question de l’opposabilité du cahier des charges à la commune bénéficiaire du transfert des parties communes de lotissement. Elle s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence administrative qui avait déjà admis qu’une commune recevant l’ensemble des voies et espaces communs d’un lotissement n’avait pas la qualité de colotie (CAA Nantes 7 janvier 2022, n° 20NT02478 et CAA Bordeaux 2 février 2023, n° 21BX00770). Reprenant cette analyse, la troisième chambre civile juge que la commune n’est pas liée par les stipulations du cahier des charges et que les colotis ne peuvent lui opposer les règles qu’il contient. L’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, qui subordonne la modification des documents du lotissement à l’accord des colotis, est donc écarté. La Cour relève en outre que le terrain avait été régulièrement désaffecté puis déclassé. Dès lors, lors de sa cession à l’acquéreur, il ne constituait plus une partie commune du lotissement mais un bien appartenant au domaine privé communal, librement aliénable.
Il en résulte, en pratique, qu’un lotisseur ou des colotis soucieux de préserver l’affectation d’un espace commun cédé à une commune ne peuvent plus invoquer le cahier des charges une fois le bien incorporé au domaine public. La contestation des mesures administratives ayant permis la sortie du bien du domaine public apparaît désormais comme la voie de recours privilégiée pour s’opposer à sa revente.