Opération par laquelle l'état des droits réels portant sur les immeubles est rendu public, à des fins d'opposabilité aux tiers ou d'information (art. 710-1 nouveau du Code civil), la publicité foncière vient de connaître une réforme majeure par voie d’ordonnance publiée le 20 juin 2024.
Prise en application de l’article 51 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027, l’ordonnance a pour objectifs :
1° d’améliorer la lisibilité du droit de la publicité foncière, notamment en réunissant et en adaptant, au sein du même livre du code civil, l’ensemble des règles relatives à la publicité foncière ;
2° de moderniser le régime de la publicité foncière et renforcer son efficacité, notamment
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- en précisant et en adaptant les conditions de mise en œuvre et les effets du principe de publication du titre antérieur,
- en affirmant le principe de la préférence au primo-publiant indépendamment de sa bonne ou de sa mauvaise foi,
- en recentrant la liste des actes soumis à la publicité foncière sur ceux relatifs à des droits réels ou susceptibles d’en faire naître,
- en améliorant les sanctions des publications,
- en harmonisant le régime d’opposabilité des actes publiés et
- en rationalisant le cadre juridique des décisions de refus de dépôt et de rejet de la formalité ;
3° de moderniser et clarifier le régime de l’inscription des privilèges immobiliers et des hypothèques, notamment en dégageant les principes directeurs gouvernant cette inscription et en mettant les dispositions du régime de l’inscription des privilèges immobiliers et des hypothèques en cohérence avec les modifications apportées au régime de la publicité foncière ;
4° de tirer les conséquences, avec, le cas échéant, les adaptations nécessaires, des modifications apportées par certaines ordonnances, notamment dans la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle et dans le livre V du code civil.
L’ordonnance, outre apporter des modifications de cohérence de rédaction dans d’autres codes, remplace entièrement les dispositions existantes dans le Code civil – Titre V du livre II, art. 710-1 à 710-47 nouveaux qui définissent le régime de la publicité foncière, et section 6 du Titre II du livre IV, art. 2421 et suivants, qui traitent de la publicité des hypothèques.
A noter :
- Le nouvel article 710-22 fixe le périmètre général des actes et décisions admis à la publication. Ce texte permet de regrouper et de reprendre sous des termes génériques les opérations, actes et décisions aujourd’hui dispersés dans plusieurs textes du décret du 4 janvier 1955. En cohérence avec la définition de la publicité foncière, ce texte prévoit la publication des actes et décisions relatifs à la titularité d’un droit réel immobilier ou qui affectent ou sont susceptibles d’affecter ces droits. La liste limitative des actes et décisions admis à la publicité foncière sera précisée par la voie réglementaire. Ce champ d’application circonscrit permettra au service de la publicité foncière de refuser l’admission de documents non prévus, afin de concentrer son activité sur l’objet premier de la publicité foncière. Cette mesure tend à désencombrer les registres et le fichier de documents qui ne participent pas à la sécurité juridique et à dégager des gains de productivité.
- Les consultations préalables ont conduit à maintenir la possibilité (et non l’obligation comme cela a pu être évoqué) de faire publier les promesses unilatérales de vente ; le besoin de maintenir la publication des promesses unilatérales de vente était motivé par la recherche de l’effet d’opposabilité attaché à cette publication. Ainsi, même facultative, la publication de ces actes a pour finalité leur opposabilité aux tiers (art. 710-28 nouveau du Code civil).
- Les baux de plus de douze ans n’étant plus admis à la publicité foncière, la règle spéciale prévue au 3 de l’art. 30 du D. 4 janv. 1955 n’est pas reprise (pour rappel, à défaut de publicité, les baux, pour une durée supérieure à douze ans ne pouvaient jamais être opposés aux tiers) (art. 710-37 nouveau du Code civil) ;
- Conséquence du recentrage du périmètre sur les actes et décisions relatifs à la titularité d’un droit réel immobilier ou qui affectent ou sont susceptibles d’affecter ces droits, la publication du contrat de promotion immobilière est désormais exclue du champ de la publicité foncière. Le dernier alinéa de l’article 1831-3 du Code civil et l’article L. 221-6 du Code de la construction et de l’habitation sont supprimés.
Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est abrogé.
Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’État et au plus tard le 31 décembre 2028.
Pour la genèse et les objectifs de la réforme : consulter le rapport au Président de la République
Ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 modifiant et codifiant le droit de la publicité foncière, JO du 20 juin 2024
