L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis entre en vigueur, pour l'essentiel, le 1er juin 2020. Présentations des principales mesures de la réforme.
I. Amélioration de la gestion des immeubles en copropriété
I.1 – Redéfinition du champ d’application de la loi du 10 juillet 1965
L’ordonnance assouplit le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 en recentrant le régime de la copropriété autour de la notion d’habitation (article 2 de l’ordonnance modifiant l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965).
Désormais, la loi de 1965 ne sera applicable que de manière supplétive aux immeubles ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Sur le modèle des ensembles immobiliers, ces immeubles pourront se soustraire au régime de la
copropriété, à condition qu’ils soient dotés d’une convention contraire créant une organisation différente de celle prévue par la loi de 1965.
Le régime juridique applicable à un immeuble ne résultera donc plus de son mode de division, mais de ses caractéristiques et de sa destination.
Les immeubles à usage exclusif de bureaux ou de commerce pourront ainsi déroger expressément à la loi de 1965 et être gérés par une structure de gestion pouvant s’adapter de manière plus efficace aux contraintes liées à leur activité et ce, quel que soit leur mode de division.
Cette alternative au régime de la copropriété pourra également s’appliquer aux copropriétés à destination totale autre que d’habitation et aux ensembles immobiliers existants soumis au statut de la copropriété, par une décision prise à l’unanimité des copropriétaires.
I.2 – Facilitation des prises de décision en assemblée générale
La prise de décision en assemblée générale est rendue plus aisée par la généralisation du mécanisme dit de la « passerelle » prévu à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 à toutes les décisions relevant de la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat), savoir :
– celles votées en application de l’article 25, y compris désormais les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration, ainsi que la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau, jusqu’alors exclus de ce mécanisme,
– celles votées en vertu d’une autre disposition, telles que la scission de copropriété, au sol ou en volumes (article 28), l’adhésion à une union de syndicats (article 29), l’aliénation du droit de surélévation d’un bâtiment se situant dans le périmètre d’un droit de préemption urbain (article 35), ou encore l’ouverture d’un compte bancaire séparé dans un établissement bancaire choisi par l’assemblée générale (II de l’article 18).
Ces décisions pourront être adoptées dans le cadre d’un second vote immédiat, à la majorité simple (majorité de l’article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance), dès lors qu’elles auront recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Ce mécanisme de la passerelle est également rétabli pour les décisions relevant de la double majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix), telles que l’aliénation de parties communes ou la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, etc. Celles-ci pourront être adoptées dans le cadre d’un second vote immédiat, à la majorité absolue, dès lors qu’elles auront recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (article 29 de l’ordonnance rétablissant l’article 26-1 dans la loi du 10 juillet 1965) .
Cette passerelle devrait permettre de remédier à des situations de blocage liées notamment à l’absentéisme des copropriétaires.
I.3 – Facilitation de la réalisation des travaux
Afin d’éviter les blocages de quelques copropriétaires à la réalisation de travaux nécessaires, décidés par la majorité d’entre eux, l’interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation, au sein de ses parties privatives, de travaux régulièrement votés en assemblée générale est étendue à la réalisation de tous travaux d’intérêt collectif (article 8 de l’ordonnance modifiant l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Il est toutefois précisé que la réalisation de tels travaux, en présence d’une solution alternative permettant d’éviter une intrusion dans les parties privatives, ne pourra être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
I.4 – Renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical
Désormais, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, composé d’au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple (majorité de l’article 24). Cette décision est adoptée à la majorité absolue (article 21 de l’ordonnance modifiant l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Toutefois, sont exclus de la délégation de pouvoirs l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires aux modifications législatives et règlementaires.
Par ailleurs, des garde-fous sont prévus afin de limiter budgétairement et dans le temps cette délégation et pour encadrer l’action du conseil syndical.
Cette mesure devrait permettre aux copropriétaires de se recentrer sur des ordres du jour beaucoup plus restreints et portant sur les décisions les plus importantes pour la copropriété.
I.5 – Adaptation de la loi du 10 juillet 1965 aux petites copropriétés
I.5.1 – Cas des copropriétés de 5 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerce, ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros
Afin de limiter les situations de blocage dans le fonctionnement des petites copropriétés, l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoient de nouvelles dispositions censées permettre d’y remédier :
– La constitution du conseil syndical, jusqu’alors obligatoire, devient facultative (article 34 de l’ordonnance créant l’article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965) ;
– La dispense d’obligation de tenir une comptabilité en partie double est désormais réservée à ces petites copropriétés (article 34 de l’ordonnance modifiant l’article 41-10 de la loi du 10 juillet 1965) ;
– Si le syndicat a adopté la forme coopérative mais qu’il est dépourvu de conseil syndical, il pourra choisir son syndic parmi ses membres (article 34 de l’ordonnance créant un article 41-11 dans la loi du 10 juillet 1965) ;
– Les copropriétaires peuvent prendre des décisions dans le cadre d’une consultation écrite, ou à l’occasion d’une réunion, sans convocation ni tenue d’une assemblée générale, dès lors que ces décisions sont prises à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. Cette mesure ne supprime pas l’assemblée générale annuelle et ne peut porter sur l’approbation des comptes (article 34 de l’ordonnance créant un article 41-12 dans la loi du 10 juillet 1965).
I.5.2 – Cas des copropriétés à deux
Les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires constituent une catégorie particulière de petites copropriétés compte tenu de l’application de la règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire (article 22, alinéa 2) aboutissant à exiger l’unanimité pour la prise de toutes les décisions. Pour remédier aux blocages inhérents aux copropriétés à deux, il est dorénavant dérogé à certaines règles du statut de la copropriété.
I.5.2.1 – Dérogation partielle à la règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire
Afin de remédier au risque de paralysie de la copropriété que peut susciter la prise de décision à l’unanimité, il est dérogé partiellement à la règle de la réduction des voix du copropriétaires majoritaire (article 22, I, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).
Ainsi, les décisions relevant de la majorité simple de l’article 24, ainsi que la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix (article 34 de l’ordonnance créant un article 41-16 dans la loi du 10 juillet 1965). Et celles relevant de la majorité absolue de l’article 25 peuvent être prises par le copropriétaire détenant au moins les deux tiers des voix (article 34 de l’ordonnance créant un article 41-16 dans la loi du 10 juillet 1965).
Toutes les autres décisions restent soumises au consentement unanime des deux copropriétaires.
I.5.2.2 – Cas des travaux conservatoires
Chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence (article 34 de l’ordonnance créant un article 41-16 dans la loi du 10 juillet 1965).
Dans ces copropriétés à deux, toutes mesures conservatoires et décisions faisant l’objet d’une dérogation partielle à la règle de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire, sauf celles portant sur le budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale ou simple réunion préalable.
I.5.2.3 – Règle commune à toutes les décisions prises sans l’accord de l’autre copropriétaire
Afin d’éviter que le copropriétaire décisionnaire n’exécute immédiatement les décisions prises seul, dont les conséquences néfastes liées à leur annulation rétroactive pourraient obérer l’organisation ou l’administration de la copropriété, il est prévu que leur exécution est suspendue pendant un délai de deux mois, sauf urgence, à compter de leur notification à l’autre copropriétaire (article 34 de l’ordonnance créant l’article 41-19 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette solution est différente des plus grandes copropriétés où les décisions sont immédiatement exécutoires (Cass. 3e civ, 13 décembre 2018, 17-19.800).
I.6 – Simplification de la scission de la copropriété en volumes
L’avis préalable du maire et l’autorisation préfectorale préalable à la scission en volume sont supprimés (article 32 de l’ordonnance modifiant l’article 28, IV, de la loi du 10 juillet 1965).
La décision de diviser en volumes la copropriété ne sera plus soumise à l’exigence d’un contrôle administratif et relèvera uniquement de la volonté souveraine du syndicat des copropriétaires, comme pour la division au sol de la copropriété.
II. Prévention des contentieux
Compte tenu de l’augmentation constante des contentieux de la copropriété, le second objectif de la réforme du droit de la copropriété est de prévenir ces contentieux en clarifiant et en sécurisant le régime juridique de certaines notions dont certaines d’entre elles ont déjà été consacrées par la jurisprudence.
II.1 – Précisions sur les charges supportées par le titulaire d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune
S’agissant du droit de jouissance exclusif sur une partie commune, l’ordonnance prévoit désormais à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété peut préciser les charges que le titulaire de ce droit devra supporter.
En l’absence d’une telle précision au sein du règlement de copropriété, les charges correspondant à l’emplacement sur lequel un copropriétaire bénéficie d’une jouissance exclusive seront réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, alors même qu’ils n’en ont pas la jouissance.
II.2 – Clarification du droit de priorité en cas de surélévation de l’immeuble
Les dispositions relatives à la surélévation de l’immeuble sont modifiées afin de déterminer les titulaires du droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par celui-ci de son droit de surélévation. Ce ne sont ainsi plus l’ensemble des copropriétaires du dernier étage qui sont prioritaires, mais uniquement ceux qui, à cet étage, ont des locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée.
II.3 – Modification des conditions de constitution du syndicat secondaire
Les conditions de constitution d’un syndicat secondaire sont assouplies. L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié et n’exige plus plusieurs bâtiments mais « plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome » pour constituer un tel syndicat.
A noter que la formulation de ces nouvelles conditions est différente de celle adoptée par la Cour de cassation dans sa jurisprudence la plus récente et qui avait déjà assoupli les conditions de constitution d’un syndicat secondaire en se positionnant contre la lettre du texte :
« la constitution d’un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs » (Cass. 3e civ, 12 juillet 2018, n° 17-26.133)
Il sera intéressant de voir si, à l’avenir, la Cour de cassation maintiendra ou non sa formulation ou préférera celle de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
II.4 – Autres modifications destinées à prévenir les contentieux
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a inséré d’autres dispositions dans la loi du 10 juillet 1965 afin de limiter les conflits :
– Afin d’éviter toute source de conflit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire qui ne se mettrait pas d’accord sur le mandataire commun qui les représenterait en assemblée générale, il est désormais prévu que celui-ci serait, à défaut d’accord, le nu-propriétaire (article 22 de l’ordonnance modifiant l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965).
– L’ordonnance modifie les articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 pour distinguer explicitement les parties communes spéciales et les parties communes générales.
– L’ordonnance consacre la jurisprudence de la Cour de cassation jugeant qu’aucune servitude ne peut être instituée sur une partie commune au profit d’un lot (article 4 de l’ordonnance créant l’article 6-1 A dans la loi du 10 juillet 1965).
– L’ordonnance consacre la jurisprudence selon laquelle le règlement de copropriété ne peut être modifié, en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble, que par une décision de l’assemblée générale prise à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (article 28 de l’ordonnance modifiant l’article 26, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965).
A noter : les dispositions relatives à la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les petites copropriétés (article 15, 2° de l’ordonnance) et pour ces copropriétés, en cas de changement de syndic, les obligations du syndic sortant (article 17 de l’ordonnance) entrent en vigueur le 31 décembre 2020.
