Par un arrêt du 28 mai 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation précise l’étendue du devoir d’investigation du notaire en présence d’un immeuble au passé industriel connu. La Cour affirme que la seule consultation des bases de données environnementales publiques est insuffisante lorsque le notaire dispose d’indices révélant l’existence d’une ancienne activité industrielle sur l’emprise du bien vendu.
Pour rappel, le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur qui conditionnent l’efficacité voire la validité de l’acte qu’il dresse.
En matière environnementale, l’article L. 514-20 du Code de l’environnement dispose que le vendeur d’un terrain ayant accueilli une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) soumise à autorisation ou enregistrement est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur et de lui révéler, dans la mesure où il les connaît, les dangers et inconvénients (article L. 511-1 du même Code) résultant de cette exploitation. Le respect de cette information est d’autant plus important que, à défaut d’accomplissement de cette formalité et si une pollution constatée rend le bien impropre à la destination précisée dans le contrat, l’acquéreur dispose d’un choix entre la résolution de la vente, la réduction du prix, la remise en état du site à la charge du vendeur.
C’est sur ce dernier fondement qu’en l’espèce la vente du bien a été résolue.
Dans cette affaire, un bien situé dans une copropriété est vendu en 2019. L’état descriptif de division et le règlement de copropriété, établis par un notaire de la même étude, mentionnent qu’une activité industrielle a été exploitée sur l’emprise de l’immeuble, sans toutefois apporter de précisions sur sa situation administrative et sa dangerosité au regard de la réglementation des ICPE. Lors de la vente, le notaire instrumentaire s’est limité à consulter les bases de données publiques : BASIAS, BASOL, Géorisques et la base des installations classées.
Quelques mois après l’acquisition, l’acquéreur découvre que l’immeuble est implanté sur le site d’une ancienne blanchisserie-teinturerie. La présence de polluants volatils conduit le préfet à ordonner le relogement de la famille. L’administration confirme par ailleurs que des activités soumises à autorisation au titre des ICPE ont été exploitées sans avoir été régularisées. Dans cette affaire, la découverte de la pollution a conduit à la résolution de la vente sur le fondement de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement.
L’acquéreur assigne la société de notaires en responsabilité civile professionnelle pour manquement à son obligation d’information et de conseil. Les juges du fond accueillent sa demande, retenant que le notaire ne pouvait se contenter de consulter les bases de données environnementales publiques. La Cour de cassation approuve la Cour d’appel pour avoir retenu que, dès lors qu’il dispose d’indices suffisants révélant le passé industriel du site, le notaire est tenu de mener les investigations complémentaires auprès des services compétents afin de vérifier la situation administrative du bien et d‘en informer les parties.
En outre, la Cour de cassation rappelle au notaire son obligation d’investigation active. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 8 février 2017, dans lequel la Cour écarte la responsabilité du notaire qui a pris l’initiative d’interroger l’administration compétente et avait communiqué à l’acquéreur la réponse obtenue.
Cette décision rappelle aux notaires qu’il convient d’être particulièrement vigilants lorsqu’un document révèle une activité industrielle ou potentiellement polluante. Dans une telle hypothèse, la seule consultation des bases de données ne suffit pas à satisfaire leur devoir de conseil. En pratique, il conviendra d’aller au-delà de la consultation des bases de données publiques et, lorsque des indices révèlent un passé industriel, d’interroger l’autorité compétente en matière d’ICPE. Selon les circonstances, des recherches complémentaires dans les archives disponibles ou le recours à un bureau d’études spécialisé peuvent également être envisagées.
En effet, en tant qu’acteur central dans les transactions immobilières, le notaire est tenu d’assurer la sécurité juridique des parties, tant par la qualité de l’acte qu’il dresse que par l’information et le conseil qu’il leur délivre. En matière environnementale, notamment ICPE, il ne saurait s’exonérer en soutenant qu’il ignorait la nature exacte de l’activité concernée ou encore l’identité des anciens exploitants. À ce titre, l’article 22.1 du nouveau Règlement Professionnel du Notariat lui impose de fournir aux parties une information adéquate et de veiller à leur bonne compréhension de la nature et de la portée de leurs engagements. L’article 3.5 rappelle en outre que ce devoir s’impose quelles que soient leurs connaissances juridiques ou l’intervention d’autres professionnels. Il s’agit d’un devoir objectif, impartial et continu, exercé au bénéfice de toutes les parties, sans distinction.