Derrière une apparente simplicité, cet arrêt consacré à une division foncière en trois lots dévoile toute la subtilité du régime juridique du lotissement. La Cour administrative d’appel de Marseille, saisie d’une contestation portant sur une déclaration préalable, en profite pour rappeler avec netteté que le champ du permis d’aménager ne peut être déduit que des critères strictement posés par le Code de l’urbanisme. Une décision qui intéressera tout aménageur confronté à la frontière mouvante entre permis d’aménager et déclaration préalable.
L’affaire oppose une copropriété riveraine à la commune de La Ciotat. Par une déclaration préalable, celle-ci autorise la division d’un tènement de plus de 12 000 m² en trois lots : un lot A destiné à accueillir des constructions, un lot B supportant déjà un bâtiment qui ne doit pas être démoli, et un lot C, simple reliquat foncier non destiné à être bâti. La requérante estime pourtant que l’opération entre dans le champ du permis d’aménager, au motif qu’une voie commune dessert à la fois le lot constructible (A) et le lot bâti (B).
La Cour s’attache alors à la lettre de l’article R* 421-19 du Code de l’urbanisme : pour que le permis d’aménager soit requis, les voies, espaces ou équipements doivent être communs à plusieurs lots « destinés à être bâtis ». L’exigence est cumulative. Dès lors qu’un seul des lots desservis est constructible et que l’autre est déjà bâti, sans projet de démolition, les conditions du permis d’aménager font défaut. La voie commune, dans notre cas d’espèce, ne peut être qualifiée d’équipement commun à plusieurs lots à bâtir. Une interprétation rigoureuse, mais conforme à la réforme de 2007, qui vise à réserver le permis d’aménager aux opérations présentant un enjeu urbanistique significatif.
La Cour s’attarde également sur un argument souvent invoqué par les requérants : l’existence d’un permis de construire ultérieur valant division. Un tel permis est délivré pour édifier douze villas sur le lot A. Mais ce développement, comme le souligne la juridiction, n’a « aucune incidence » sur le régime juridique de la division initiale. Les aménagements réalisés au sein d’un lot, même s’ils conduisent à de nouvelles divisions, ne sauraient rétroactivement transformer une déclaration préalable en permis d’aménager, ils relèvent d’une logique totalement distincte.
En filigrane, l’arrêt rappelle une vérité souvent éclipsée en pratique : en matière de lotissement, tout se joue à la qualification des lots. Ce n’est pas la présence d’un équipement, même commun, qui déclenche à elle seule le permis d’aménager, mais la nature des lots auxquels cet équipement profite. Un équipement commun desservant un lot constructible et un lot bâti ne franchit pas le seuil du permis, il reste dans le champ de la déclaration préalable.
Vingt ans après la réforme, la frontière entre déclaration préalable et permis d’aménager demeure un terrain délicat, tant pour les collectivités que pour les opérateurs. Mais la solution de la CAA de Marseille offre ici un ancrage solide : sans pluralité de lots à bâtir desservis par un même équipement, il n’y a pas de permis d’aménager. Une clarification bienvenue dans un domaine où chaque situation mérite une attention particulière.