Promulguée le 26 novembre 2025 après une censure partielle du Conseil constitutionnel, la loi n° 2025‑1129 dite « loi Huwart », relative à la simplification du droit de l’urbanisme et du logement, s’inscrit dans un mouvement de rationalisation des procédures d’urbanisme et de sécurisation des opérations immobilières, dans un contexte de forte demande de production de logements. Malgré quelques avancées, cette loi n’est pas « le grand soir » du droit de l’urbanisme : elle s’inscrit plutôt dans une logique de continuité que de rupture. Elle regroupe un ensemble de mesures destinées à alléger les contraintes pesant sur la planification, à faciliter les projets d’aménagement et la délivrance des autorisations d’urbanisme, et à accélérer le traitement du contentieux, au risque parfois de complexifier la lecture du droit applicable.
Déposée le 1ᵉʳ avril 2025 par le député Harold Huwart avec 4 articles initiaux, la proposition de loi poursuivait l’objectif de « soulager la charge des porteurs de projet et d’accélérer l’atteinte des objectifs de production de logement et d’amélioration des infrastructures de production d’énergie ou de réindustrialisation ». À l’Assemblée nationale, vingt articles ont été ajoutés, aboutissant à un texte adopté le 15 mai 2025. Le Sénat en a ajouté vingt-quatre et supprimé dix, pour un total de trente-et-un articles lors de son adoption le 17 juin 2025. Ce processus d’enrichissement s’est déroulé dans un calendrier resserré lié à une niche parlementaire et à la procédure accélérée.
Avis parlementaires en CMP et chambres
En commission mixte paritaire, la vice-présidente Mme Estrosi-Sassone (LR) déplorait « que ce texte, en forme de patchwork, ait été taillé trop étroit pour pouvoir répondre aux véritables urgences et développer des solutions structurelles pour le logement ». Mais elle salue la volonté d’agir malgré les blocages. Le rapporteur de l’Assemblée, M. Huwart, admettait que « (…) Certes, il ne s’agit pas de la réforme dont nous aurions tous aimé discuter – celle-ci relève sans doute davantage d’un projet de loi -, mais, par ce texte, nous pouvons nourrir l’espoir de réagir utilement à des situations concrètes que, en tant qu’élus locaux, nous avons tous eu l’occasion de rencontrer, voire d’affronter ».
Étapes finales et contrôle constitutionnel
La CMP, réunie le 18 juin 2025, a adopté un texte commun le 3 juillet 2025, définitivement voté par l’Assemblée le 15 octobre. Saisi le 21 octobre par plus de soixante députés, le Conseil constitutionnel a, par décision n° 2025‑896 DC du 20 novembre, censuré douze articles sur trente-et-un (dont 5, 6, 10-14, 16, 27, 28, 30, 31) comme cavaliers législatifs et partiellement l’article L. 600-1-1 du Code de l’urbanisme, préservant le cœur du dispositif.
Ce parcours législatif dense (4 à 31 articles via ajouts et suppressions) relevant de la procédure accélérée, et faisant l’objet d’une censure partielle, aboutit à une loi de 19 articles. C’est peu en comparaison d’autres lois de simplification ou modernisation (la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, pour ne citer qu’un exemple, en comprenait 234). Pour autant, il serait possible de compter près de 179 modifications législatives (23 créations, 149 modifications, 7 abrogations).
Les thématiques abordées sont très variées et sans exhaustivité, il est possible de citer : l’évolution des documents d’urbanisme, le contentieux de l’urbanisme, la modification et les extensions des possibilités de dérogations au PLU, les modifications de certaines autorisations d’urbanisme spécifiques (permis précaire, permis d’aménager multisite), l’aménagement du territoire (modifications concernant les établissements publics fonciers locaux ; modification de l’objet des SPLA-IN) sans oublier le logement (RHVS double état, résidence vocation d’emploi), bien que le Conseil constitutionnel ait censuré d’importantes mesures en ce qu’elles constituaient des cavaliers législatifs.
In fine, la loi relative à la simplification du droit de l’urbanisme et du logement peut donner le sentiment que chaque livre – ou presque- du code de l’urbanisme – a été plus ou moins retouché.
Les modes de simplification employés par le législateur sont protéiformes :
- Une réduction du nombre de dispositifs, notamment s’agissant des procédures d’évolution du PLU ;
- Un allègement des règles, telle la modernisation des modalités d’association du public aux documents d’urbanisme et l’augmentation notable des dérogations pour favoriser l’évolution de la ville et la réalisation des projets de logements ;
- Une meilleure sécurisation des autorisations d’urbanisme.
Ils ne sont pas pour autant tous cohérents car le législateur tente de répondre aux besoins des différents maillons de la chaîne de construction pour pouvoir favoriser la production de logements. Ainsi, pour simplifier, le législateur n’a pas hésité à créer de nouveaux dispositifs ciblés (tels la résidence à vocation emploi ou encore les opérations de transformations urbaine).
De plus, par-delà la sécurité juridique des opérateurs, relevons que les pouvoirs du maire sont renforcés, que ce soit dans le cadre de la délivrance des dérogations ou encore dans la répression des constructions irrégulières.
Pour autant, certaines dispositions apparaissent comme de véritables simplifications. En effet, en septembre 2024, le rapport de la Cour des comptes « La délivrance des permis de construire – Un parcours complexe dans un cadre instable », soulignait la complexité, le coût élevé et la longueur des démarches d’évolution des documents d’urbanisme, préconisant leur simplification. En commission mixte paritaire, Harold Huwart qualifiait la réduction du nombre de procédures d’évolution des documents d’urbanisme de « simplification la plus structurante ».
D’autres dispositions de la loi Huwart apparaissent davantage symboliques. Par ailleurs, plusieurs mesures soulèvent des interrogations sur leurs externalités négatives potentielles, notamment la perte d’effet suspensif des recours gracieux, qui pourrait inciter les porteurs de projets et les tiers à privilégier directement la voie contentieuse.
Ces mesures ont été très commentées. D’autres, plus discrètes, comportent d’importantes évolutions. Focus sur quelques mesures de la loi Huwart, librement choisies.
1. Modification du droit de délaissement par la loi Huwart
La loi Huwart modifie partiellement le régime juridique applicable en matière de droit de délaissement.
Règles antérieures
Jusqu’alors, les textes prévoyaient qu’à l’issue du délai procédural d’un an, dans lequel la collectivité ou le service public devait se prononcer sur la mise en demeure d’acquérir, un second délai de trois mois s’ouvrait et permettait, à défaut d’accord amiable entre le propriétaire et la collectivité, la saisine du juge de l’expropriation par le propriétaire ou par la collectivité/service public mis en demeure. Au terme de ce délai initial de quinze mois, l’article L. 230-4 du Code de l’urbanisme prévoyait à la fois l’inopposabilité de la réserve et des limitations au droit de construire, mais également la possibilité de saisir le juge de l’expropriation au-delà de ces trois mois.
Dispositions nouvelles
Désormais, une telle saisine du juge de l’expropriation après le délai de quinze mois n’est plus possible. La deuxième phrase de l’article L. 230-4 du Code de l’urbanisme a été supprimée par la loi de simplification.
Le troisième alinéa de l’article L. 230-3 du Code de l’urbanisme est également modifié et prévoit désormais qu’ : « À défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement ».
L’article L. 230-3 ancien mentionnait uniquement plus généralement le « défaut d’accord amiable ».
Origine parlementaire
Ces modifications figurent parmi les 24 articles ajoutés par le Sénat en première lecture (17 juin 2025), s’inscrivant dans les enrichissements sénatoriaux visant la sécurisation juridique des opérations d’aménagement et l’allègement des formalités. Madame Viviane Artigalas, sénatrice, précise que cet article est issu de l’adoption d’un amendement soutenu par son groupe afin d’éviter que les collectivités qui ont renoncé à acquérir un emplacement réservé ne puissent pas être contraintes de le faire par le propriétaire souhaitant exercer son droit de délaissement, alors même que les servitudes liées à l’emplacement réservé ne lui sont plus opposables, comme c’est le cas à l’issue du délai mentionné à l’article L. 230-4 du Code de l’urbanisme, visé par cet article.
Conservées en CMP (3 juillet 2025) et lors de l’adoption définitive (AN, 15 octobre 2025), elles ont été préservées par la décision n° 2025-896 DC du Conseil constitutionnel.
2. La prorogation des permis précaires
Contexte de la mesure
Le permis précaire est un outil essentiel, notamment, pour certains projets d’urbanisme transitoire et opérations intercalaires. Il l’est aussi pour les expérimentations dans le domaine des énergies renouvelables. Il permet à l’autorité compétente d’autoriser, pour un délai qu’elle détermine, un projet qui n’est pas conforme aux règles locales d’urbanisme, charge au pétitionnaire de remettre le bien dans son état initial à la fin du délai (Art. L. 433-1 et suivants du Code de l’urbanisme et notamment l’article L. 433-3).
La difficulté qui se posait alors est que le Code de l’urbanisme ne permettait pas de demander une prolongation de ce délai « même lorsque les conditions initiales ayant justifié la précarité du projet sont toujours réunies » (amendement déposé en première lecture au Sénat, n° 70 rect., 17 juin 2025). Or, bien souvent, les opérations intercalaires durent plus de temps que prévu, dans l’attente de l’établissement du projet d’aménagement final.
Ainsi, juridiquement, il fallait demander un nouveau permis et risquer de ne pas exécuter l’obligation de remise en état imposée par le permis initial.
La possibilité de prolonger les permis précaires
La loi Huwart modifie cet état du droit en permettant, avant l’expiration du délai initial, de faire une demande de prolongation. La décision qui accorde la prolongation fixe un nouveau délai (art. L. 433-2 du Code de l’urbanisme).
On peut regretter toutefois qu’un délai d’instruction ad hoc n’ait pas été prévu. En effet, le texte précise que « La demande de prolongation est instruite et, le cas échéant, accordée dans les mêmes conditions que le permis initial. », soit le délai d’instruction de droit commun comme s’il s’agissait d’un permis de construire non précaire.
Ainsi, si cette mesure est source de sécurité pour les opérateurs, elle ne répond pas pleinement à leurs attentes.
Espérons qu’un jour puisse aboutir la déclaration préalable précaire, pour les travaux non-conformes qui ne relèvent pas du champ d’application du permis de construire (APUR/ Lab Cheuvreux, Urbanisme transitoire- solutions juridiques, novembre 2021).
3. Les mesures en faveur de la densification
Le législateur dote les collectivités d’outils pour faciliter la transformation de certaines zones, très consommatrices d’espaces, à savoir les zones pavillonnaires et les zones d’activité économique.
Secteur de densité minimale de construction
D’un point de vue réglementaire, elle généralise une possibilité, initialement limitée aux secteurs situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés, d’imposer dans certains secteurs une densité minimale de construction (art. L. 151-26 du Code de l’urbanisme). Si l’on note qu’elle est symptomatique des nouvelles préoccupations du droit de l’urbanisme, la visée est aussi pédagogique. En effet, les travaux parlementaires montrent que ces règles ont pour objectif de donner « plus de visibilité au projet » ; auparavant, les règles de densité ne découlent « que de la lecture croisée de diverses règles du PLU(i), notamment celles relatives au gabarit, à la hauteur, au retrait et aux tailles de logements » (Amendement de la commission des affaires économiques du Sénat, n°COM-46, déposé le 30 mai 2025).
OAP et opération de transformation urbaine
Surtout, elle créé une nouvelle orientation d’aménagement et de programmation dite de renouvellement urbain, pouvant être instaurée dans les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique « lorsqu’est identifié un besoin de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant, l’optimisation de l’utilisation de l’espace ou la mixité fonctionnelle » en vue de définir « des actions ou des opérations contribuant au renouvellement urbain, en tenant compte des besoins supplémentaires en matière de stationnement, de desserte par les transports en commun, de réseaux d’eau, d’assainissement et d’énergie et d’équipements publics et en garantissant la qualité environnementale ainsi que l’insertion architecturale, urbaine et paysagère » (Nouvel article L. 151-7-3 du code de l’urbanisme).
Constatant que les zones d’activités économiques et les tissus pavillonnaires « ont été développés de façon non organisée, sans réflexion d’ensemble, avec une importante consommation d’espace », l’objectif affirmé du législateur est « d’inciter les acteurs des territoires à envisager les zones pavillonnaires existantes et les ZAE comme des « espaces de projets » à valoriser, à faire évoluer voire à revitaliser » (amendement AN n° 39, déposé le lundi 12 mai 2025).
Pour accompagner ce volet réglementaire, la loi créé une nouvelle opération d’aménagement : les opérations de transformation urbaine (OTU), qui permettront de réaliser les orientations d’aménagement et de programmation inscrites au PLU. Le législateur dote ainsi les collectivités de nouveaux outils pour intervenir sur ces territoires complexes, caractérisés par une multitude de « petits propriétaires » (amendement précité).
Les OTU ont pour objet de « de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace ». Pour ce faire, une délibération de l’organe compétent définit l’OTU, en fixe les objectifs, la durée et le périmètre. La délibération comprend notamment un programme prévisionnel des actions à réaliser, une estimation du coût de l’opération et les conditions de financement envisagées, y compris, le cas échéant, pour les besoins en équipements publics (art. L. 315-1 précité). La réalisation des actions peut être confiée en tout ou partie à un opérateur. (art. L. 315-1 du Code de l’urbanisme modifié).
Mesures propres aux zones pavillonnaires
En complément, spécifiquement concernant les zones pavillonnaires, la loi simplifie la modification des dispositions réglementaires des cahiers des charges de lotissement :
- Les majorités de l’article L. 442-10, sur la procédure de modification des dispositions règlements des lotissements à l’initiative des colotis, sont abaissées : désormais, la majorité est atteinte par la moitié des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie d’un lotissement (et non plus deux tiers des colotis détenant la moitié de la superficie du lotissement ou la moitié des colotis détenant les deux tiers de la superficie du lotissement).
- De plus, la procédure de l’article L. 442-11, sur la mise en compatibilité des clauses réglementaires du cahier des charges avec un nouveau PLU, peut être mise en œuvre lorsque le lotissement se situe dans le périmètre d’une OAP de transformation urbaine.
- Enfin, la modification des lotissements jardins est permise puisqu’ils bénéficient désormais des procédures prévues aux articles L. 442-9 à L. 442-11 et L. 442-13 du Code de l’urbanisme ( art. L. 442-15 du Code de l’urbanisme). Cela a pour objectif de favoriser la mutabilité de ces lotissements jardins, voire de les rendre constructibles si la zone dans laquelle ils se situent le permet (amendement Sénat n° 223, déposé le 17 juin 2025).
Mesures propres aux zones d’activité économique
La transformation de ces zones passe, avant tout, vers une plus grande mixité fonctionnelle de ces zones.
Aussi, s’inspirant de la dérogation créée par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 dite Daubié relative à la transformation des locaux autres que d’habitation vers de l’habitation (art. L. 152-6-5 du code de l’urbanisme), la loi Huwart créé une nouvelle dérogation à l’article L. 152-6-7 du Code de l’urbanisme permettant de déroger aux règles relatives aux destinations pour autoriser un projet de réalisation de logements ou d’équipements publics. Comme la loi Daubié, le législateur prévoit certains garde-fous justifiant un refus de dérogation : les enjeux d’intégration paysagère et architecturale du projet, l’insuffisante accessibilité de la zone par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et les possibles nuisances et risques provoqués par les installations et bâtiments voisins, notamment du fait d’une incompatibilité avec des activités industrielles, ainsi que, pour les logements, l’absence de services publics à proximité.
Cela étant, le législateur prévoit, en complément, la possibilité de « déroger aux règles relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit, à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments ainsi qu’aux obligations en matière de stationnement », en tenant compte toutefois de « la nature du projet, de la zone d’implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant et de la contribution à la transformation de la zone concernée ».
Cette disposition permet, si les autorités compétentes l’acceptent, de lever tout frein à la transformation des zones d’activité économiques.
Toutes ces dispositions sont entrées en vigueur le 28 novembre dernier (lendemain de la publication au Journal officiel). Précisons toutefois que certaines mesures de la loi ne seront applicables qu’à compter d’un délai de 6 mois après la promulgation, soit le 26 mai 2026. Par ailleurs, un certain nombre de décrets d’application restent attendus pour rendre opérationnelles plusieurs mesures phares notamment relatives à la planification (Document unique PLU/SCoT).
Enfin, il convient de préciser que toutes les dispositions de la loi ne sont pas d’application immédiate même si la majorité d’entre elles le sont.
Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement (JO 27 nov. 2025)
Eléonore Chirossel et Valérie Guéguen (Lab Cheuvreux)