Par un arrêt en date du 18 novembre 2024, le Conseil d’État relance les débats au sujet du dispositif d’encadrement des loyers tel qu’appliqué à Paris.
Ce dispositif est né à la suite de la loi Elan du 23 novembre 2018 qui a prévu en son article 140 un dispositif « à titre expérimental » jusqu’en 2026. La Ville de Paris a alors rapidement entendu se prévaloir de cette disposition de sorte que, par un décret en date 12 avril 2019, l’encadrement des loyers a été « mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris ».
Si le principe d’encadrement est adopté, encore fallait-il en préciser les modalités. C’est ainsi que par un fameux arrêté en date du 28 mai 2019 ont été fixés, pour une année (entre le 1er juillet 2019 et le 1er juillet 2020), les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la ville de Paris.
Dès sa promulgation, cet arrêté a été vivement critiqué et a fait l’objet d’un contentieux suivi d’un premier jugement en date du 8 juillet 2022 (n°s 1915781/6-1, 1915861/6-1) par lequel le Tribunal administratif de Paris l’a purement et simplement annulé.
Toutefois, sur appel du ministre de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, la Cour administrative d’appel de Paris a, dans un arrêt en date du 2 octobre 2023, alors décidé d’infirmer la décision rendue.
Face à cette opposition manifeste entre les juges du fond, plusieurs requérants décident de se pourvoir en cassation devant le Conseil d’État.
Tout l’enjeu autour de ce pourvoi revenait finalement à s’intéresser à l’interprétation des conditions liées à la fixation des loyers de référence.
Aux termes des textes applicables, il appartient en effet au représentant de l’État de fixer, par catégorie de logement et par secteur géographique, les loyers de référence applicables sur le territoire dans lequel est mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. Ces secteurs géographiques doivent constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.
C’est sur cette notion d’homogénéité des secteurs géographiques que les demandeurs fondent leur pourvoi et reprochent à la Cour administrative d’appel de Paris d’avoir considéré que les seuls écarts entre les loyers de référence déterminés par l’arrêté entre différentes catégories de logement, notamment eu égard à la période de construction de l’immeuble, au sein d’un même secteur, suffisaient à caractériser une zone homogène.
Le Conseil d’État casse et annule l’arrêt pour erreur de droit ; les écarts entre les loyers ne sauraient renseigner sur la dispersion des loyers pratiqués pour des biens similaires au sein de ces secteurs, et donc permettre d’apprécier le caractère homogène de ces derniers.
Malgré sa médiatisation, cette décision ne remet pas en cause le principe de l’encadrement des loyers à Paris, juste les modalités de fixation des loyers de référence sur une année.
