L’absence de transfert à une association syndicale libre (ASL) de la propriété des terrains et équipements communs du lotissement dont elle assure la gestion et l’entretien, n’est pas sanctionnée par la nullité de ses statuts.
Dans le cadre d’une opération de création d’un lotissement, le lotisseur est tenu de déposer un dossier complet, dont le contenu est strictement encadré par les articles R* 442-3 et suivants du Code de l’urbanisme. Ce dossier doit notamment préciser le sort réservé aux voies, terrains et équipements communs du lotissement. Deux options s’offrent alors à lui :
- Soit il justifie de la conclusion d’une convention avec la commune ou l’EPCI compétent, prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs dans le domaine public à l’issue des travaux (art. R* 442-8 du Code de l’urbanisme) ;
- Soit il s’engage à constituer une association syndicale des acquéreurs, à laquelle seront confiés la propriété, la gestion et l’entretien des biens communs du lotissement (art. R* 442-7 du Code de l’urbanisme).
Dans cette seconde hypothèse, l’ASL a donc pour objet d’assurer la continuité de l’entretien et de la gestion des équipements communs en lieu et place du lotisseur, une fois les travaux achevés. Mais que se passe-t-il lorsque certains de ces biens restent la propriété du lotisseur, empêchant ainsi la réalisation complète de l’objet statutaire de l’ASL ? La Cour de cassation a récemment apporté une réponse dans un arrêt du 22 mai 2025.
En l’espèce, à l’occasion d’une demande de permis d’aménager un lotissement comportant cinq lots privatifs, la société lotisseur avait pris l’engagement de constituer une ASL à laquelle seraient dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs du lotissement. Par suite, une ASL a effectivement été constituée à cette fin. Pour autant, certains biens et espaces communs, notamment la zone d’accès au lotissement et un bassin de rétention, sont demeurés la propriété du lotisseur. Afin de dénoncer des désordres et non-conformités de ces espaces communs, et estimant que l’objet statutaire de l’ASL n’avait pas été entièrement réalisé, les propriétaires d’un lot ont contesté l’existence même de l’ASL. Précisément, ils ont assigné le lotisseur et l’ASL en prononcé de la nullité des statuts de cette dernière pour non-réalisation de son objet, la propriété de la zone d’accès au lotissement et du bassin de rétention ne lui ayant jamais été transférée.
Au visa de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et de l’article R* 442-7 du Code de l’urbanisme, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Selon les juges, il résulte de ces textes que, si l’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots conditionne l’octroi du permis d’aménager, l’absence de transfert à l’ASL des terrains et équipements communs – pourtant prévu contractuellement dans ses statuts – n’est pas sanctionnée par la nullité des statuts. En d’autres termes, si l’engagement de constituer une ASL constitue l’une des conditions préalables à la délivrance du permis d’aménager, il ne conditionne pas la validité des statuts de l’association une fois celle-ci régulièrement constituée. Ainsi, le défaut de transfert effectif des terrains et équipements communs à l’ASL ne peut, à lui seul, remettre en cause son existence juridique.