La Cour de cassation apporte dans un arrêt du 21 septembre 2022 des précisions quant aux actes susceptibles d’empêcher le jeu du mécanisme de la prescription acquisitive.
Dans le cas d’espèce, les consorts K se sont installés sur une parcelle agricole qu’ils ont cultivée et sur laquelle ils ont construit deux maisons d’habitation occupées avec leurs enfants.
Des années plus tard, un couple revendique la propriété de la parcelle et sollicite l’expulsion des consorts K, lesquels revendiquent à leur tour, à titre reconventionnel, l’acquisition de la propriété de la parcelle par l’effet de l’usucapion.
Les juges du fond indiquent que les consorts K sont propriétaires de la parcelle par l’effet de la prescription acquisitive et rejettent la demande visant à les voir expulser.
Le couple forme un pourvoi devant la Cour de cassation. Selon eux, les consorts K ont édifié des constructions sur un terrain agricole qui n’avait pas été déclassé au préalable et qu’ils ont ainsi commis des actes illicites qui excluent une possession utile nécessaire au jeu de la prescription acquisitive.
La Cour de cassation écarte cet argument et rejette leur pourvoi. Elle indique que « le non-respect des règles d’urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l’absence d’actes de possession illicites pour être contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, à ce que le possesseur du terrain d’assiette en acquiert la propriété par prescription ». La Cour rappelle ensuite que les juges du fond avaient souverainement retenu des actes de possession de la parcelle par les consorts K, et confirme leur raisonnement selon lequel les manquements aux règles d’urbanisme n’excluaient pas l’intention des consorts K de se comporter comme propriétaires et n’entachaient donc pas d’équivoque la possession. La Haute Juridiction considère ainsi que la cour d’appel « en a exactement déduit », sans retenir une possession résultant d’actes illicites, que l’absence de déclassement préalable du terrain agricole ne faisait pas obstacle au jeu de l’usucapion.
Il résulte de cette décision que si des actes illicites ne permettent pas de fonder une possession utile, la Cour de cassation considère que tel n’est pas le cas du seul non-respect des règles d’urbanisme dans le cadre de travaux de construction, s’il n’est pas accompagné d’actes contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, notion qu’elle ne définit pas.
Cette jurisprudence peut être rapprochée d’un ancien arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 novembre 1969*, qui avait énoncé le principe selon lequel « nul ne peut prescrire en vertu d’une possession s’établissant sur des actes illicites ou irréguliers ». En l’espèce, le « possesseur » de l’immeuble, qui revendiquait en avoir acquis la propriété par usucapion, exploitait un atelier « classé parmi les établissements dangereux, insalubres et incommodes » en violation d’un arrêté préfectoral encadrant l’exploitation de ce type d’établissements. Ainsi, la Cour de cassation avait considéré que cette violation constituait des actes irréguliers ou illicites viciant la possession de l’exploitant et l’empêchant de « prescrire le droit de se maintenir dans les lieux ».
La lecture comparative de ces deux jurisprudences met en exergue un affinement de la position de la Cour de cassation. Dans son arrêt de 1969, elle ne recherche pas si les actes illites ou irréguliers sont contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, même si l’on pourrait considérer que, de par la dangerosité de l’exploitation en cause, l’acte irrégulier était contraire à l’ordre public. Dans l’arrêt du 21 septembre 2022, la Cour de cassation restreint le champ des actes illicites ou irréguliers faisant obstacles au jeu de l’usucapion à ceux qui seraient contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs.
Cass. 3ème civ. 21 septembre 2022, n° 21-17.409
* Cass. 3ème civ. 13 novembre 1969, n° 67-13.790, Bull. 1969, III, n° 729 (cassation partielle)
