Institué par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) et l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire, le couple organisme foncier solidaire (OFS) / bail réel solidaire (BRS) n’en finit pas d’intriguer.
Gadget politique pour les uns, outil au service de l’accession sociale et du logement abordable pour les autres, ce dispositif semble néanmoins trouver peu à peu son public ainsi qu’en témoigne le nombre de candidatures déposées pour les 23 logements en BRS de l’OFS de la Ville de Paris dans l’opération d’aménagement Saint-Vincent-de-Paul dans le 14ème arrondissement. L’engouement est tel que plusieurs textes envisagent l’extension de l’objet social de l’OFS, et partant du BRS, à d’autres catégories de ménages, ainsi qu’à l’activité et au commerce. Faisons le point sur ce dispositif.
L’organisme de foncier solidaire (OFS), un acteur de la politique du logement abordable
Raphaël Léonetti, Ana Lefort, Juliette Marion
Les derniers chiffres du ministère du Logement sur le nombre de structures agréées ou en cours d’agrément mettent en exergue l’incroyable attractivité de l’organisme de foncier solidaire (OFS). Ce n’est pas moins de 52 OFS qui ont été agréés au 1er janvier 2021 et près d’une trentaine de demandes sont en cours d’étude. L’objectif est important. Le ministère de Logement table sur 20 000 logements produits grâce au bail réel solidaire (BRS) d’ici 2024. Surtout envié pour le régime juridique auquel il donne droit, notamment la possibilité de conclure des BRS, le titre d’OFS n’est cependant pas sans incidence.
Le choix d’une solution « intégrée » pour Seqens
Patrick Ropert (directeur général Seqens Accession, directeur des ventes Seqens)
L’entreprise sociale pour l’habitat (ESH) Seqens a été agréée organisme de foncier solidaire (OFS) par le préfet de la région Île-de-France le 11 février 2020, avec pour objectif de développer le bail réel solidaire (BRS) dans le neuf et sur son patrimoine existant. Le premier projet à voir le jour s’inscrit dans le schéma d’un BRS Opérateur consenti à sa propre filiale spécialisée dans l’accession sociale à la propriété, Seqens Accession. Retour d’expérience sur ce montage juridique.
Foncière Solucia : le bail réel solidaire appliqué même au petit résidentiel
Charles-André Bernard (président de Foncière Solucia)
À côté des bailleurs sociaux, des opérateurs privés ont été agréés organismes de foncier solidaire (OFS) ; ils peuvent ainsi dans les mêmes conditions proposer un bail réel solidaire (BRS). Loin d’être en concurrence, ces deux opérateurs proposent des programmes qui sont complémentaires et participent chacun à leur manière à la production de logements abordables. Témoignage de Foncière Solucia.
Le bail réel solidaire : un bail hybride rechargeable
Jean-Luc Tixier et Anne-Claire Tillard
Le fonctionnement juridique du bail réel solidaire emprunte des caractéristiques au bail emphytéotique et au bail à construction. Il dispose toutefois de spécificités, telles les prorogations successives de plein droit en cas de cession.
La politique d’accession à la propriété des OFS
Ana Lefort, Juliette Marion
Le BRS n’est pas seulement un contrat immobilier. Le schéma de développement de ce bail particulier, l’utilisation de cet outil, de très longue durée, implique la définition d’une politique cohérente et pertinente d’accession à la propriété pour les ménages. Même si une partie des dispositions relatives au BRS sont d’ordre public, certains arbitrages sont laissés à la main des OFS qui vont pouvoir, en fonction de leur périmètre d’intervention, développer des pratiques distinctes. Le BRS devient alors un vecteur de la politique d’accession à la propriété de l’organisme de foncier solidaire (OFS). Ce contrat doit être établi avec cohérence et bienveillance afin de préserver les efforts consentis par la collectivité publique tout en permettant aux ménages de se sentir propriétaires de leur logement.
Le financement des ménages accédants via un BRS
Coralie Leveneur, Solène Mosca et Céline Roger
Les ménages éligibles à l’accession à la propriété par le mécanisme du BRS devront obtenir les financements nécessaires pour concrétiser leur projet. Plusieurs prêts aidés leur sont accessibles. Quant aux garanties qu’ils pourront offrir aux prêteurs, elles peuvent être personnelles (cautionnement), réelles (privilège de prêteur de deniers voire hypothèque) ou encore résulter de la mise en place d’une délégation imparfaite.
Bailleur et OFS, une complémentarité au profit de la vente aux locataires
Romain Stern (directeur de l’accession Immobilière 3F, administrateur de la CLARM)
Les organismes de logements sociaux (OLS) n’ont pas attendu la loi Elan, fin 2018, pour porter des projets de vente aux locataires sur leur parc ancien. Mais cette loi a ouvert des perspectives d’évolution du cadre juridique des ventes à l’unité pour les bailleurs, notamment en faisant évoluer la structure réglementaire des organismes de foncier solidaire (OFS) et du bail réel solidaire (BRS). Sans venir remplacer un dispositif qui fonctionne, elle a, involontairement peut-être, offert un moyen de le compléter. En cela, 3F, filiale d’Action Logement, s’inscrit dans cette dynamique.
BRS et vie de famille
Karine Marquez, Gwénola Devallet et Julie Boireau
Le BRS permet à des familles modestes d’accéder à la propriété à un prix très modéré, à la condition de répondre à des critères d’éligibilité. Des conditions encadrent la détention et la transmission des droits réels. Des épreuves peuvent apparaître au cours de la vie comme un divorce ou un décès, par ailleurs le preneur peut vouloir transmettre son patrimoine de son vivant Alors dans quelle mesure ces droits réels sont-ils transmissibles dans un cadre familial ? Et plus particulièrement à l’occasion d’une donation, d’un divorce ou d’une succession ?
Le contrôle de l’OFS lors de la transmission des droits réels entre vifs, outil de la politique d’accession de l’organisme
Ana Lefort, Juliette Marion
L’accédant, preneur à bail réel solidaire (BRS) propriétaire temporaire de son logement, peut transmettre ses droits à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (cession). Toutefois, ces opérations n’échappent pas au contrôle de l’organisme de foncier solidaire (OFS) qui, au travers de deux outils spécifiques, s’assure du maintien du logement dans le parc social.
Quelles perspectives pour le BRS dans quels territoires ?
Anna Cremnitzer et Guillaume Hébert (urbanistes, associés au sein d’Une Fabrique de la Ville)
La problématique du logement est une question centrale pour de nombreux territoires. Quelles perspectives offrent les logements en bail réel solidaire (BRS) pour réguler la spéculation foncière ? À quels territoires et quelles populations s’adresse cette offre naissante ? Les Français sont-ils disposés à devenir propriétaires d’un logement mais uniquement pour une durée limitée et avec des conditions strictes en cas de succession ou revente ? Nous tenterons de questionner ce modèle innovant d’accession à la propriété et sa capacité à répondre « en masse » au besoin de production de logement.
Opérations immobilières n° 136-137 – Juin-Juillet 2021 [Accès abonnés]
