Cheuvreux Paris

L’action fondée sur un empiètement peut constituer une action personnelle soumise à prescription quinquennale

22 Fév 2023 Newsletter

Par un arrêt en date du 8 février 2023, la Cour de cassation se prononce sur l’application de la prescription quinquennale à l’action fondée sur un empiètement commis par un emphytéote en méconnaissance de ses obligations contractuelles, prescription courant à compter de la connaissance de l’empiètement par le bailleur.

Dans cette affaire, une SCI consent en 1963 un bail emphytéotique à une société, pour permettre à cette dernière de construire une clinique de rhumatologie alimentée en eau thermale depuis une source située sur une parcelle voisine appartenant au bailleur. En 1978, les parties concluent un protocole, un avenant au bail et un contrat de concession d’eau. En 1992, la Caisse régionale d’assurance maladie ayant retiré son forfait lié aux eaux thermales au preneur alors exploitant du site, ce dernier cesse son activité de soins thermaux et lui substitue une activité de rééducation fonctionnelle.

Le bailleur assigne le preneur une première fois en référé, le 22 avril 2008. Le 3 septembre 2018, le bailleur assigne le preneur au fond, afin d’obtenir la résiliation des différents contrats précités, son expulsion, le paiement de redevances et de dommages-intérêts. Le bailleur se plaint de la méconnaissance par le preneur de ses obligations contractuelle, notamment en raison de l’existence d’un empiètement, le preneur ayant construit une extension de ses installations sur des parcelles non comprises dans le bail emphytéotique et appartenant au bailleur.

Dans un arrêt du 3 juin 2021, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence déclare prescrite la demande de dommages-intérêts à raison de l’empiètement. Le bailleur forme un pourvoi à l’encontre de cet arrêt arguant que l’action visant à la réparation des dommages causés par un empiètement, même si elle peut être regardée comme une action personnelle, doit être recevable « dès lors que l’empiètement se poursuit et que l’action réelle n’est pas prescrite ».

La Cour de cassation confirme la solution dégagée par la Cour d’appel, qui avait retenu que l’empiètement dénoncé par la SCI était invoqué au titre d’un manquement contractuel du preneur à ses obligations issues du bail, et avait retenu que cette action était soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, courant à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer. En matière d’empiètement, la Cour de cassation confirme que le point de départ de ce délai est la date de la connaissance de l’empiètement, et non la date de sa cessation.

En l’espèce, la Cour de cassation rappelle que le bailleur avait assigné le preneur en référé le 22 avril 2008, date à laquelle il était réputé connaitre l’existence de l’empiètement. Par conséquent, la Cour d’appel en avait déduit à bon droit que l’action exercée le 3 septembre 2018 était prescrite.

Pour mémoire, « l’action tendant à la démolition d’un équipement empiétant sur une parcelle est une action réelle qui se prescrit par trente ans » (CA Bastia, 12 février 2014, n° 12/00878 ; v. également Cass. 3eme civ. 11 février 2015, n° 13-26.023). Or, dans l’arrêt commenté, le bailleur ne sollicitait pas la démolition, mais des dommages-intérêts, se plaignant de la méconnaissance de ses obligations contractuelles par l’emphytéote. Ainsi, l’empiètement était invoqué par le bailleur en tant que manquement contractuel de l’emphytéote à ses obligations issues du bail, et non en tant que violation d’une charge réelle. Or, à la différence de l’action en démolition, de nature réelle et soumise à un délai de trente ans, une action contractuelle est de nature personnelle, soumise à la prescription quinquennale.

La solution est à rapprocher de la jurisprudence en matière de violation du cahier des charges de lotissement, violation qui peut donner lieu à des actions de nature tant personnelle que réelle. En effet, la Cour de cassation retient que « l’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale », alors que « l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot (…) en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire » (Cass. civ. 3eme, 6 avril 2022, n° 21-13.891).

En conséquence, dès lors que la violation d’une obligation est susceptible de fonder tant une action de nature réelle qu’une action de nature personnelle, une attention particulière doit être apportée au fondement de l’action, contractuelle ou réelle, les délais de prescription étant sensiblement différents en fonction du fondement choisi.

 

Cass. 3ème civ. 8 février 2023, n° 21-20.535




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