De longue date jurisprudence, doctrine et praticiens se sont interrogés sur les opérations qui ne consistent pas en une véritable construction. Ainsi le bail à construction (BAC), par lequel le preneur s’engage à tire principal à édifier une construction (statut édicté en 1964), et la vente d’immeuble à construire (VIC) par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble (statut édicté en1967), le champ d’application, et corrélativement le régime du contrat, évidents en cas d’ouvrages neufs sur terrain nu, sont de longue date sources d’interrogations en cas d’intervention sur existant. Est venue se greffer dans ce paysage la vente d’immeuble à rénover (VIR) (2006). Face au principe de reconstruction de la ville sur la ville, aux vertus écologiques et environnementales prêtées aux opérations qui évitent de raser pour reconstruire, et enfin face à la nécessité de reconvertir les immeubles de bureaux devenus techniquement et commercialement obsolètes, le récent rapport du groupe de travail modèle économique et financement « Transformation de bureaux en logement » remis en juillet dernier à la ministre chargée du Logement, par Mme Nadia Bouyer et M. Xavier Lépine veut apporter une nouvelle pierre à l’édifice.
Ce rapport préconise la création d’un nouveau support juridique spécifique, la vente d’immeuble à transformer (VIT) dont le champ d’application serait tout à la fois déterminé par le point de départ (un immeuble de bureaux existant) et la typologie des travaux (de moindre importance que ceux engagés dans une VEFA , mais aussi que ceux engagés dans une VIR, mais sans pour autant basculer dans un schéma de vente + travaux) ; ainsi serait exclue de ce dispositif toute opération emportant de la création de surface.
Il faut donc d’un point de vue juridique relever que cela impliquerait de retrancher du champ de la VIR mais aussi de la VIC certaines opérations, car ce qui entrerait dans le champ d’application d’une VIT, devrait pouvoir être identifié avec certitude, sans que demeure une quelconque ambiguïté sur la frontière la séparant d’une VEFA ou d’une VIR.
S’agissant des acquéreurs personnes physiques, l’on imagine mal qu’il soit conçu, pour des raisons sociétales, que la protection offerte par ce nouveau type de vente puisse se situer en retrait par rapport à celle accordée aux acquéreurs des logements produits dans le cadre des VEFA ou des VIR du « secteur protégé ». Les règles applicables à la VIT consentie au profit de ce type d’acquéreurs ne devraient donc guère s’écarter de celles qui régissent le statut et le contenu de l’avant-contrat (contrat préliminaire à la VEFA ou la promesse de VIR), ni de celles applicables au contrat, solennel, de VIR et de VIC : garantie de financement de l’achèvement des travaux, échelonnement impératif du paiement du prix (VEFA et VIR).
En revanche, force est de constater que le marché de l’acquisition des biens issus de ce type de transformation attire les personnes morales investisseurs, et notamment les investisseurs institutionnels. Dans ce contexte l’on peut raisonnablement préconiser que ladite VIT ne se voie pas attrait dans le giron du « secteur protégé », et qu’il soit permis que dans le cadre de telles VIT un choix du type et du contenu de l’avant contrat soit entièrement libre, que les parties puissent librement organiser tant les modalités du calendrier de paiement que celle des éventuelles garanties.
L’on se prend même à espérer que ces avancées initiées à l’occasion de la VIT puisse ensuite s’étendre à la VIC au profit de professionnels, dont la situation dans le « secteur protégé » interpelle de longue date.
Jean-Luc Tixier
Notaire associé Cheuvreux
*Consulter le rapport Bouyer/Lépine