En l’absence de division en propriété ou en jouissance, le pétitionnaire ne peut être regardé comme mettant en œuvre la décision de non-opposition à déclaration préalable de lotissement. Partant, il ne peut donc pas bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date de cette autorisation.
Dans la présente affaire, une société obtient une décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement en vue d’opérer la division de son terrain en deux lots, le premier supportant un bâtiment existant et le second devant permettre la construction d’une seconde maison avec piscine. Plusieurs permis de construire sont dès lors sollicités par la société sur le lot à détacher en vue de réaliser le projet de construction envisagé, dont le dernier délivré puis modifié en 2017.
Ledit permis fait l’objet d’une contestation par les voisins au motif notamment du non-respect par le projet de construction des règles émanant du règlement du PLU adopté en 2015. Le Tribunal administratif de Toulon statuant en première instance rejette le recours. Les requérants décident alors de saisir la Cour administrative d’appel de Marseille qui fait partiellement droit à leur requête en fondant son raisonnement sur le mécanisme de la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement prévu par les dispositions de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, lequel dispose « lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date ».
Concrètement, selon la Cour, les dispositions du plan local d’urbanisme adopté en 2015 ne trouvaient pas à s’appliquer aux permis de construire délivrés en 2017 dès lors que ces dispositions étaient intervenues postérieurement à la décision de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement. Il convient de préciser que les juges considèrent à cet égard que la circonstance que la future construction soit simplement offerte à la location saisonnière – et ne fasse pas l’objet d’un transfert de propriété ou de jouissance – est sans incidence sur la qualification du lotissement et le recours au mécanisme de la cristallisation. Dès lors, la Cour confirme que c’était à bon droit que l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire avait instruit celui-ci au regard des dispositions du PLU dans sa version applicable antérieurement, soit en 2011.
Ce raisonnement est toutefois sanctionné par le Conseil d’État qui s’appuie sur la définition littérale du lotissement fournie à l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme – laquelle implique un transfert de propriété ou de jouissance – pour considérer que dès lors qu’une déclaration préalable de lotissement n’est pas suivie d’une division en propriété ou en jouissance, le pétitionnaire ne peut pas se prévaloir à l’appui de sa demande de permis de construire des droits attachés au lotissement dont le mécanisme de la cristallisation des règles d’urbanisme.
En d’autres termes, en l’absence de division en propriété ou en jouissance, le pétitionnaire ne peut être regardé comme mettant en œuvre la décision de non-opposition à déclaration préalable de lotissement. Partant, il ne peut donc pas bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables à la date de cette autorisation.
En l’espèce, la société « qui entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n’avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division ». Or, la location saisonnière envisagée par la société propriétaire est assimilable à un droit d’usage conféré à un locataire de manière temporaire, lequel n’apparait pas constitutif d’une rupture d’unité foncière entrainant une division au sens du code de l’urbanisme (v. CE, 6 mars 2008, Commune de Mareil-Le-Guyon, n°296287, B – Rec. T. p. 965).
