Une décision rendue le 8 avril 2026 par le Conseil d’Etat offre une nouvelle illustration du principe selon lequel une collectivité publique ne peut céder un bien de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur vénale au profit d’une personne poursuivant des intérêts privés, sauf si la cession est justifiée par un motif d’intérêt général et qu’elle est assortie de contreparties suffisantes.
Ce principe à valeur constitutionnelle, issu d’une décision du Conseil constitutionnel du 26 juin 1986 (n° 86-207 DC), a été précisé par le Conseil d’Etat (CE Sect. 3 novembre 1997, n° 169473 ; CE 25 novembre 2009, n° 310208 ; CE 14 octobre 2015 commune de Châtillon-sur-Seine, n° 375577) et mis en œuvre régulièrement (pour une application à des baux : CE 28 septembre 2021, n° 431625).
En l’espèce, la commune de Val-d’Isère autorise la cession de plusieurs volumes à une société pour la réalisation d’un ensemble hôtelier et résidentiel. Une première délibération de 2017 fixe un prix de cession pour certains lots, à parfaire si la surface de plancher de la construction édifiée dépasse un certain nombre de mètres carrés. Par la suite, aux termes de délibérations en date des 23 juillet 2018 et 4 février 2019, d’autres parcelles et volumes constructibles sont ajoutés au bénéfice du même opérateur, sans supplément de prix autre que celui qui peut, le cas échéant, résulter du dépassement du seuil, n’ayant d’ailleurs vocation à jouer que de manière marginale, de 4 981 mètres carrés de plancher construits.
Saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre ces délibérations, le Tribunal administratif annule les délibérations de 2018 et 2019. Sur appel de l’opérateur, la CAA de Lyon annule le jugement au seul motif que les sujétions techniques qui se seraient imposées sur l’ensemble des parcelles en litige diffèrent, selon elle, de celles auxquelles étaient soumis les terrains objet des transactions que le requérant a produit à titre de comparaison pour démontrer une cession à un prix inférieur à sa valeur vénale.
Pour le Conseil d’Etat, cette approche va à l’encontre des pouvoirs généraux d’instruction du juge administratif (CE Ass. 28 mai 1954, Barel, n° 28238). Il revient en effet au juge, avant de se prononcer sur une requête assortie d’allégations sérieuses non démenties par les éléments produits par l’administration en défense, de prendre toutes mesures propres à lui procurer les éléments de nature à former sa conviction, notamment en exigeant de l’administration compétente la production de tout document susceptible de permettre de vérifier les allégations du demandeur (CE 26 novembre 2012, n° 354108).
Statuant sur le bien-fondé de l’arrêt d’appel, le Conseil d’État constate que :
- la parcelle supplémentaire représentait 557 m² de terrain constructible, d’une valeur d’au moins 3 870 €/m² ;
- les lots supplémentaires ont été transférés sans véritable supplément de prix ;
- aucun argument ne démontrait que le prix initial avait été surévalué ;
- aucun motif d’intérêt général n’était invoqué ;
- aucune contrepartie particulière n’était prévue au profit de la collectivité.
Dans ce contexte, la cession a été considérée comme réalisée à un prix inférieur à la valeur réelle du bien communal et a donc été jugée illégale. Le Conseil d’État confirme ainsi l’annulation des délibérations litigieuses prononcée par le tribunal administratif.