L’article 257 bis du CGI prévoit une dispense du paiement de la TVA (obligatoire) sous réserve du respect de plusieurs conditions par le vendeur et l’acquéreur.
Si cette application est connue et maitrisée pour le sujet important des régularisations de TVA en cours par le vendeur au jour de la vente, elle reste parfois omise pour des dossiers d’investissement soumis de plein droit à la TVA, notamment lors de la vente d’un immeuble neuf. Une bonne application de l’article 257 bis permet à l’acquéreur d’un tel immeuble de se dispenser du paiement de la TVA lors de son acquisition (sur le prix total ou sur la marge) et donc d’éviter (i) la souscription d’un crédit TVA ou (ii) de devoir faire supporter à la trésorerie de son entreprise le coût de cette TVA jusqu’à la récupération auprès de l’administration fiscale. En cette période ou la trésorerie constitue plus que jamais « le nerf de la guerre » de l’entreprise investisseur, le CGI nous vient parfois en aide, souvenons-nous en.
Exemples :
Vente d’un immeuble neuf par un assujetti au prix d’un million d’euros HT en omettant les conditions de l’article 257 bis du CGI : soumission du prix à la TVA (20% sur le prix total si l’acquisition avait ouvert droit à déduction). Montant à payer par l’acquéreur au vendeur = 1.200.000 euros TTC. La demande de récupération par l’acquéreur se fera après l’acquisition. Pour financer les 200.000 euros de TVA l’investisseur aura souvent recours au crédit TVA ou à ses fonds propres (trésorerie disponible).
Vente d’un immeuble neuf par un assujetti au prix d’un million d’euros HT en respectant les conditions de l’article 257 bis du CGI : Déclaration fiscale dans l’acte relative à la dispense de TVA. Montant à payer par l’acquéreur au vendeur = 1.000.000 euros (absence de précision sur le montant TTC ou HT dans l’acte en raison de la dispense). Aucune demande de récupération à faire auprès de l’administration fiscale. Application de la dispense à reprendre directement dans les comptes de l’entreprise.
