Le calendrier de la procédure d’expropriation d’un immeuble prévoit dans une première phase dite administrative, la réalisation d’une enquête parcellaire déposée en Mairie, suivie de la notification du dépôt de ce dossier à chaque partie expropriée, de façon individuelle. Dans une seconde phase, dite judiciaire, le juge prononce le transfert de propriété de l’immeuble au profit de l’expropriant. La question de la validité de la notification individuelle à chaque exproprié se pose en cas de décès du propriétaire d’un immeuble visé par l’expropriation. Si l’expropriant, informé de ce décès, notifie l’enquête parcellaire au seul conjoint survivant, peut-on considérer que la notification individuelle a été valablement réalisée ? La troisième Chambre civile de la Cour de cassation éclaircit ce point dans un arrêt du 5 juin 2025.
Les faits sont les suivants :
Un couple est propriétaire d’un lot de copropriété visé par une procédure d’expropriation au profit de l’Établissement Public Territorial Boucle Nord de Seine. L’un d’eux décède et seul son conjoint survivant se voit notifier le dépôt en mairie du dossier d’enquête parcellaire.
Par ordonnance du 29 juin 2023, le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Nanterre prononce le transfert de propriété de cet immeuble au profit de l’établissement public, au visa de l’état parcellaire annexé à l’arrêté de cessibilité, indiquant que le défunt n’a pu être touché par la notification en raison de son décès, et que le règlement de sa succession est en cours.
La Cour de cassation, saisie pour violation par le juge de l’expropriation des articles L. 221-1, R. 221-1, R. 221-5 et R. 131-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, indique dans sa décision du 5 juin 2025, que l’expropriant informé du décès d’un propriétaire est tenu de rechercher les ayants droit du défunt, afin de pouvoir réaliser à leur attention la notification individuelle prescrite par l’article R. 131-6. Dans un tel cas, le simple visa de l’affichage de la notification réalisé en mairie dans l’ordonnance d’expropriation ne peut compenser le défaut de justification des diligences entreprises par l’expropriant pour rechercher les héritiers du défunt.
Le juge de l’expropriation se doit donc de vérifier si l’expropriant a effectivement réalisé des démarches susceptibles de lui permettre d’identifier les héritiers du défunt et de leur adresser la notification individuelle. A défaut, le transfert de propriété ne pourra pas être valablement prononcé au profit de l’expropriant.
Cass. 3ème civ. 5 juin 2025, n° 23-21.852