La Cour d’appel de Paris confirme qu’est nul le congé pour vendre délivré par le bailleur au locataire qui ne vise pas l’intégralité des locaux loués.
Dans l’affaire commentée, une société loue depuis 1973 un appartement à un couple. En 2019, le bailleur délivre congé pour vendre au locataire sur les locaux suivants : : un appartement et une chambre de service. Cependant, les locaux loués comprennent également une cave, incluse dans le bail depuis son renouvellement en 2002.
Or, pour mémoire, le congé pour vendre vaut également offre de vente au profit du locataire ; il doit donc indiquer précisément le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité (article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire, se fondant sur cet argument, sollicite l’annulation du congé et le renouvellement du bail.
La Cour de cassation juge traditionnellement que n’est pas valable le congé pour vendre lorsque l’offre de vente qu’il contient ne correspond pas aux locaux loués (Cass. 3ème civ. 21 juin 2000, n° 98-14.045). En effet, il en résulte une indétermination de l’objet de la vente, qui empêche le locataire « d’apprécier la pertinence de l’offre en connaissance de cause » (CA Paris 3 octobre 2006, n° 05/06287)
Dans la présente affaire néanmoins, le bailleur maintient que la cave est bien comprise dans l’offre de vente, dans la mesure où l’offre mentionne qu’elle porte sur « le bien immobilier tel que décrit à votre bail, et dans son ensemble, il concerne donc le local principal et ses éventuels accessoires contractuellement visés au bail (par exemple cave, parking, autre dépendance s’il en existe et qu’elles ont été expressément louées aux termes du bail visé au présent article). »
La Cour d’appel de Paris rejette cet argument et considère que, du fait de l’omission de la cave dans la dénomination des locaux concernés par le congé, « la superficie prise en compte pour l’émission de l’offre n’inclut pas celle de la cave, de sorte que l’offre de vente émise ne correspond pas aux entiers locaux offerts ».
La nullité du congé est donc prononcée, et le bail est renouvelé aux clauses et conditions antérieures pour une durée de 6 ans.
Le propriétaire qui souhaite vendre le bien est donc contraint soit de renoncer à la vente, soit de vendre un bien occupé, dont la valeur de marché est inférieure à un bien libre de toute occupation. Une grande vigilance s’impose donc dans la rédaction du congé pour vendre, afin d’éviter de devoir renoncer à son projet de vente tel qu’initialement envisagé.
