Cheuvreux Paris

Vente d’un terrain pollué : l’importance de la rédaction des clauses de pollution

26 Nov 2021 Newsletter

Le 30 septembre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt très instructif, quant aux obligations pesant sur le vendeur à l’occasion de la vente d’un terrain pollué ou potentiellement pollué au regard des actions ouvertes aux acquéreurs successifs sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés, confirmant ainsi les limites des clauses dites de « pollution » usuellement introduites dans les actes de vente.

Dans l’espèce concernée, la société Total Mayotte avait échangé le 29 mars 2010 avec la société Nel une parcelle de terrain sur laquelle avait été exploitée une station-service de distribution de carburants de 2004 à 2010, étant précisé que l’acte d’échange contenait une clause de pollution. Deux mois plus tard, le 31 mai 2010, la société Nel a procédé à la revente de ladite parcelle à la société Station Kaweni, cette dernière l’ayant alors donné à bail à la société Sodifram pour y édifier des parkings, des commerces et des bureaux. Il faut à cet égard préciser que l’acte de revente ne contenait aucune mention de la clause de pollution, pourtant prévue dans l’acte d’échange initial.

Or, en octobre 2013, à l’occasion de travaux d’aménagement et de terrassement, une pollution aux hydrocarbures a été découverte sur la parcelle en question, conduisant le maître d’œuvre à suspendre immédiatement les travaux et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux de dépollution du site.

Les sociétés Station Kaweni et Sodifram ont alors assigné les vendeurs successifs Total Mayotte et Nel  en indemnisation de leurs préjudices successifs causés par le non-respect des obligations de remise en état du terrain au titre de la législation des ICPE, sur le fondement du manquement à l’ obligation de délivrance conforme et  de la garantie des vices cachés.

Aux termes de sa décision, la Cour de cassation a tout d’abord confirmé la décision de la Cour d’appel de Saint-Denis du 4 février 2020 en ce qu’elle retient le manquement à l’obligation de délivrance conforme à l’égard de la société Total Mayotte (1) mais a censuré le même arrêt en ce qu’il condamnait la société Nel in solidum avec Total alors que, compte tenu de l’absence de reprise de la clause de pollution dans l’acte de vente au sous-acquéreur, la présence de pollution et le préjudice en découlant devaient être sanctionnés sur le fondement de la garantie des vices cachés (2).

1. Une clause de pollution ne saurait exonérer le vendeur initial de son obligation de délivrance conforme d’un bien

Rappelons qu’au titre de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. Il faut à cet égard préciser que le sous-acquéreur jouit également de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose à cet effet contre le vendeur initial d’une action contractuelle directe fondée sur la non-conformité de la chose livrée.

En l’espèce, l’acte d’échange du 29 mars 2010 contenait une clause de pollution à laquelle était joint un rapport de synthèse accréditant l’idée d’une dépollution complète du site concerné. L’état des sols ainsi décrit dans le rapport apparait toutefois contredit, comme le souligne la Cour de cassation,  par la présence de reflets moirés ainsi qu’une forte odeur d’hydrocarbures apparues au premier « coup de godet », signe d’un travail de dépollution pour le moins superficiel. Il en résulte de manière évidente  que le vendeur n’a donc pas fait procéder aux travaux de dépollution prévus aux termes de la clause dite de « pollution » insérée dans l’acte d’échange (par renvoi au rapport joint à l’acte).

Ce qui conduit ainsi la Haute Cour a considéré que : « n’ayant pas constaté l’acceptation par l’acquéreur d’un risque connu de pollution résiduelle mais retenu que le rapport technique joint à l’acte accréditait l’idée d’une dépollution complète du site, ce qui était loin d’être le cas, la cour d’appel a pu déduire dès lors que le bien n’était pas conforme à cette caractéristique. La société Total Mayotte avait manqué à son obligation de délivrance et qu’il a ainsi lieu de retenir sa responsabilité contractuelle envers la société Station Kaweni, sous acquéreur et délictuelle envers la société Sodifram. »

Autrement dit, la présence d’une clause de pollution au sein d’un acte  de transfert de propriété  n’exonère pas de sa responsabilité le vendeur initial dans l’hypothèse où les travaux de dépollution n’ont pas été réalisés conformément aux engagements pris , et ce, quand bien même l’acquéreur, en l’espèce la société Nel, avait déclaré aux termes de ladite clause « renoncer de manière générale, à tout recours contre la société Total Mayotte ayant pour cause l’état du sol et du sous-sol de l’immeuble vendu ».

Le vendeur doit donc veiller à la véracité des rapports techniques qu’il communique à l’acquéreur et qui constituent la référence de la clause de pollution. Dans la présente affaire, le défaut pour Total Mayotte de livraison d’un terrain conforme aux caractéristiques convenues entre les parties, constitue un manquement à son obligation de délivrance conforme.

2. L’inconstructibilité temporaire d’un terrain résultant d’une pollution résiduelle d’un terrain constitue un vice caché, en l’absence de reprise de la clause dite de pollution

Rappelons que, selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

C’est bien sur ce fondement que la Cour de cassation  va rechercher la responsabilité de la société Nel dans la mesure où « la clause de pollution n’avait pas été reprise dans l’acte de vente conclue entre les Sociétés Nel et Station Kaweni » de telle sorte que  « l’inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue,».

En d’autres termes, l’état de pollution du terrain n’étant pas entré dans le champ contractuel en raison du défaut de reprise dans l’acte de revente de la clause, la Cour de cassation a ainsi considéré que l’inconstructibilité d’une période de 6 mois du terrain en raison de la nécessité de procéder à des travaux préalables de dépollution constituait un vice caché et non un défaut de conformité.

*

En résumé, l’apport principal de cet arrêt est de rappeler la nécessité de faire preuve d’une vigilance accrue à l’occasion de la rédaction des actes de vente portant sur des terrains pollués ou potentiellement pollués en procédant, d’une part, à toutes les diligences nécessaires à l’information complète des parties prenantes sur l’état de pollution du terrain y compris à la suite des opérations de dépollution et en attirant l’attention, d’autre part, du vendeur sur la limite de la garantie apportée par l’introduction d’une clause dite de « pollution », laquelle ne saurait l’exonérer totalement de sa responsabilité en fonction de l’étendue des engagements pris par lui aux termes de ladite clause.




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