Le pavillonnaire est aujourd'hui confronté à des défis majeurs : densification, évolution des modes de vie et nécessité de réduire l'empreinte écologique.
Explorer les leviers pour réinventer ces espaces, en réfléchissant à des solutions de densification douce, à la division des terrains, à une nouvelle approche architecturale et à la place de la voiture avec pour offrir aux habitants des maisons individuelles un avenir plus durable, tout en préservant l’identité et la qualité de vie des quartiers pavillonnaires, tel est l’objectif du dossier « Réenchanter les zones pavillonnaires : vers une transformation en douceur » à lire dans la revue Opérations immobilières n° 171-172 – Janvier-Février 2025, p. 28 [accès abonnés]
Réenchanter les zones pavillonnaires : vers une transformation en douceur
Sous la direction scientifique de Michèle Raunet
Le pavillonnaire, un des lieux majeurs de l’urbanisme de la transformation
Michèle Raunet
Le pavillonnaire est un tissu globalement mal appréhendé et pour lequel peu de dispositifs d’intervention publique ont été jusqu’ici expérimentés. Or, il constitue un vivier important pour créer du logement à l’heure de l’objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN).
Considérant la ville pavillonnaire du Grand Paris : enjeux et perspectives
Alexandre Labasse et Stéphanie Jankel (Apur)
Avec 416 500 pavillons, où vivent 1,16 million d’habitants, la Métropole du Grand Paris est la plus grande ville pavillonnaire de France, selon les chiffres de l’étude dédiée à ce type d’habitat réalisée par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), parue en juin 2023. Ce modèle d’habitat, associant maison et jardin, couvre aujourd’hui un cinquième du territoire et traverse toutes les géographies métropolitaines. Mais au-delà des chiffres et de cette omniprésence qui traduisent l’engouement permanent et renouvelé des Français pour ces logements, les tissus pavillonnaires du Grand Paris, souvent présentés comme un modèle unique, se déclinent, depuis le milieu du le siècle sous de nombreuses formes accompagnant l’urbanisation du territoire, les modes de vie et les techniques constructives. Mieux appréhender les singularités de ce patrimoine urbain et humain mal connu parait aujourd’hui nécessaire tant pour anticiper ses indispensables évolutions face aux grands enjeux sociaux et environnementaux que pour conserver ses atouts plébiscités mais aujourd’hui soumis à une forte pression foncière et immobilière.
Faire converger les intérêts pour réussir la transformation des quartiers pavillonnaires
Itw de Julien Chambon (maire de Houilles) par Benjamin Aubry (Villes vivantes)
À la tête d’une commune où plus de 70 % du territoire est constitué de quartiers pavillonnaires et dépourvue de foncier disponible, Julien Chambon, maire de Houilles, vice-président de la communauté d’agglomération Saint-Germain Boucles de Seine chargé de l’habitat et conseiller départemental des Yvelines, porte une vision novatrice pour le logement en zone pavillonnaire : la densification douce et maîtrisée. Il s’engage activement pour repenser les politiques d’urbanisme et d’habitat. Entretien.
BIMBY, BUNTI : outils pour réussir la transformation des quartiers pavillonnaires en villages
David Miet
Si la maison individuelle demeure le rêve d’une grande majorité des Français, dans le contexte de la fin de l’étalement urbain, chacun s’accorde sur le fait que la densification des zones pavillonnaires, vers notamment plus de mixité d’usage et moins de dépendance à la voiture, est une opportunité pour démultiplier l’offre de maisons avec jardin et ne pas réserver ce rêve à quelques privilégiés. Mais comment faire pour que le lotissement d’hier, devienne le village de demain ? Comment réussir cette transformation par petites touches, portée par les habitants eux-mêmes et pilotée par la collectivité ? Depuis une douzaine d’années, les équipes de Villes Vivantes ont conduit des travaux de recherche et développement pour mettre sur pied les méthodes opérationnelles de la densification douce, en partenariat avec plus d’une dizaine de territoires pilotes. Retours d’expérience.
Lutter contre l’habitat indigne dans le pavillonnaire : l’expertise de la SIFAE au service de l’Île-de-France
Joëlle Boneu (Orcod-In EPFIF) et Léa Makarem (SIFAE)
Dans certains quartiers pavillonnaires franciliens, l’habitat dégradé est devenu une réalité inquiétante. Si ces zones étaient autrefois synonymes de tranquillité, elles sont aujourd’hui le théâtre de phénomènes de mal-logement : insalubrité, division du bâti, marchands de sommeil… Face à cette situation, la SIFAE, société créée en 2021, déploie un modèle innovant pour redonner aux pavillons indignes leurs lettres de noblesse. En collaboration avec les collectivités locales, cette filiale de l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) et d’Action Logement Immobilier mène une lutte déterminée pour assainir ces zones et les transformer en logements sociaux et intermédiaires, tout en préservant la mixité sociale et en réinventant le renouvellement urbain.
Les quartiers pavillonnaires, l’autre renouvellement urbain
Valérie Flicoteaux-Melling et Yolaine Paufichet (Architectes)
La question pavillonnaire est à la croisée des problématiques de la transition écologique qui s’imposent aujourd’hui à la société et aux communes. Limitation de l’expansion urbaine, réduction des déplacements polluants, sobriété énergétique, rénovation performante des bâtiments, refonte de l’espace public au profit d’une gestion plus durable de la ville mais aussi droit à vieillir dignement chez soi, accès à une ville partagée et citoyenne sont autant de questions qui interrogent tant les décideurs que les citoyens. À l’image des grands ensembles qui ont fait l’objet d’une rénovation urbaine soutenue par des dispositifs publics spécifiques, la rénovation des quartiers pavillonnaires doit s’engager aujourd’hui, portée par une politique publique dédiée et volontaire.
Densification des quartiers pavillonnaires : réticences, juste équilibre et solutions
Claude Barneron et Franck Bourdon (géomètres)
La commission Aménagement et développement durable de l’Ordre des géomètres-experts (OGE) se positionne comme un acteur clé dans l’accompagnement des communes pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), en particulier à travers la densification des quartiers pavillonnaires. En effet, les géomètres-experts jouent un rôle essentiel pour promouvoir une densification raisonnée et harmonieuse, notamment lors des divisions foncières. Cependant, ces démarches se heurtent à de nombreux obstacles, tels que des réglementations locales restrictives ou des réticences des riverains.
Pour y répondre, l’OGE propose une nouvelle méthode qui inclut une étude pré-opérationnelle de densification, visant à intégrer la densification à l’échelle du quartier, tout en préservant la qualité de vie des habitants. Des solutions comme la création d’associations foncières urbaines (AFU) et la sensibilisation des élus sont également mises en avant pour garantir une urbanisation concertée et durable.
Droit des lotissements et renouveau pavillonnaire : changer les codes avant de modifier le code
Vincent le Grand (universitaire)
L’ambition d’un renouveau pavillonnaire implique bien quelques ajustements juridiques. Mais la densification urbaine n’est pas qu’une affaire technique. Elle suppose surtout de changer de regard sur ces espaces habités pour que puisse s’opérer leur nouvelle appropriation collective. Sans quoi, le combat est perdu d’avance.
Intégrer les jardins pavillonnaires dans les surfaces non artificialisées : une fausse bonne idée !
David Miet (Villes Vivantes) et Benjamin Aubry (IUDO)
Le 20 novembre dernier, l’éphémère Premier ministre Michel Barnier a annoncé des mesures visant à assouplir l’application du « zéro artificialisation nette » (ZAN), notamment en promettant de requalifier les jardins pavillonnaires pour qu’ils ne soient plus considérés comme des surfaces artificialisées. Si cette proposition semble pragmatique au premier abord, elle soulève des interrogations majeures, tant sur le plan réglementaire que sur ses conséquences futures.
En privilégiant cette requalification, Michel Barnier prend le risque de compliquer l’urbanisme local, d’entraver la lutte contre l’étalement urbain et de fragiliser la préservation des espaces naturels. Une initiative qui semble aller à l’encontre des objectifs de la loi SRU et pourrait nuire à la durabilité des villes de demain.
Secteurs de renouvellement pavillonnaire (SRP) : l’aménagement à partir des projets de vie des habitants
Stephan de Faÿ (Grand Paris Aménagement)
Représentant plus de 90 000 hectares en Île-de-France, les tissus pavillonnaires sont appelés à muter sous la pression notamment du vieillissement de leurs habitants. Accompagner ces mutations à partir des projets de vie des habitants tout en les faisant participer à un projet d’ensemble, telle est l’ambition des secteurs de renouvellement pavillonnaire.
Les mutations des espaces pavillonnaires : convaincre, rassurer, faciliter
Damien Botteghi (DHUP)
Les espaces pavillonnaires constituent une thématique d’innovation pour l’aménagement et l’habitat.
Les politiques publiques à engager doivent dépasser la question de la densification spatiale ou de l’intensification des usages, qui tend à cristalliser les débats, pour traiter la question globale du renouvellement de ces espaces vieillissants et de leur aménagement par l’apport de services et d’aménités urbaines. Leur réussite repose sur un travail très fin à la parcelle et une approche d’ensemble qui requiert planification, accompagnement et outillage opérationnel des différents acteurs.