La décision du Conseil d’État du 7 novembre 2025 rappelle les conditions classiques de validité d’une décision de préemption et confirme à cette occasion que lorsque la déclaration d’intention d’aliéner est entachée d’une erreur substantielle, le délai de deux mois ne court qu’à compter de la réception par l’administration d’une déclaration rectifiée.
Dans le litige soumis au Conseil d’État, une commune reçoit une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le 27 mars 2024 portant sur un immeuble « bâti sur terrain propre », constitué d’un bâtiment endommagé par un incendie à l’été 2023 que le propriétaire s’est engagé, aux termes de la promesse de vente annexée à la DIA, à démolir à ses frais avant le transfert de propriété pour rendre le terrain nu avant la vente.
Or la promesse de vente a pour objet, selon l’acte, un terrain nu.
La commune demande donc au propriétaire de lui faire parvenir une nouvelle déclaration. Celle-ci, reçue le 29 avril 2024, désigne désormais l’immeuble comme « non bâti ». Par une décision en date du 24 juin 2024, la commune préempte le bien. La question qui se pose alors est de savoir si elle est intervenue dans le délai de préemption.
Le Conseil d’État réaffirme que, si, en principe, par application de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme, le délai de deux mois dont dispose la collectivité pour préempter commence à courir à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, encore faut-il qu’elle ne soit pas entachée d’erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation (CE 24 juillet 2009, Finadev, n° 316158).
En l’espèce, la déclaration d’intention d’aliéner adressée initialement le 27 mars est conforme à l’état réel du bien à la date de cette déclaration. En effet le bâtiment, bien que partiellement détruit, existe toujours. De plus, la DIA comprend en annexe la promesse de vente qui précise, au titre des conditions de l’aliénation projetée, l’obligation du vendeur de démolir le bâtiment.
Or, seules les erreurs affectant la consistance réelle du bien, son prix ou les conditions essentielles de la vente peuvent justifier une nouvelle DIA. Par conséquent, le Conseil d’État juge que la première déclaration d’intention d’aliéner est parfaitement valable et que le délai accordé à la commune pour préempter expire à l’issue d’un délai de deux mois soit le 27 mai. En conséquence, le Conseil d’État estime que la décision de préemption de la commune est irrecevable car tardive. Il censure ainsi l’ordonnance du Tribunal administratif qui, saisi d’un référé suspension, estime qu’il n’y a pas de doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption.
Statuant au fond, le Conseil d’État vérifie que les conditions de recevabilité d’un référé suspension sont remplies : l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption et l’urgence.
Concernant la condition d’urgence, le Conseil d’État rappelle qu’elle est présumée remplie dès lors qu’un acquéreur évincé demande la suspension d’une préemption. Même si un compromis de vente a été signé entre le propriétaire et la commune, la suspension reste utile puisque, comme l’explique le rapporteur public Thomas Janicot, la suspension « a pour objet d’empêcher la collectivité de faire usage de certaines des prérogatives qui s’attachent au droit de propriété, de nature à éviter que l’usage ou la disposition qu’elle fera de ce bien jusqu’à ce qu’il soit statué sur le litige au fond rendent irréversible la décision de préemption » (CE 23 juin 2006, Société Actilor, n° 289549 ; CE 29 avril 2013, Syndicat d’agglomération nouvelle du Val d’Europe et Commune de Chessy, n° 364058).
Concernant le doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption, le Conseil d’État rappelle que toute décision de préemption doit faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.
Il résulte des dispositions de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme que pour exercer son droit de préemption, la commune doit justifier d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement réel, même si celui-ci n’est pas précisément défini (CE 7 mars 2008, Commune de Meun-sur-Loire, n° 288371). En l’espèce, la commune ne fait état d’aucun projet existant mais se contente d’alléguer sa volonté de garantir la « mixité fonctionnelle », le « caractère stratégique du secteur », le fait qu’il s’agisse d’un quartier prioritaire et des objectifs urbanistiques généraux ; or ces éléments relèvent de la simple intention politique, non d’un projet identifié. Le Conseil d’État juge que l’absence de justification d’un projet concret fait naître un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption.
CE 7 novembre 2025, Société Financière Stratégie et Développement, n° 500233