La chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt en formation restreinte du 14 février 2024, rappelle que le délai spécial d’exonération des droits de mutation à titre onéreux pour l’application de l’engagement de revendre encadré par les dispositions de l’article 1115 du Code général des impôts, qu’il s’agisse du délai de cinq ans ou de deux ans, court dès l’acquisition de l’immeuble sans considération de la date à laquelle le droit de préemption des locataires a été déclenché pour ce qui concerne le délai de deux ans.
Par principe, selon les dispositions de l’article 682 du Code général des impôts, les actes translatifs de propriété de biens immeubles à titres onéreux sont assujettis à des droits de mutation. Cependant, lorsque l’opération s’inscrit dans un objectif de commercialisation, le vendeur qui a la qualité de marchand de biens, peut bénéficier d’un régime de faveur encadré par l’article 1115 du Code général des impôts. Cet article prévoit en effet une exonération des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre le bien acquis dans un délai de cinq ans ou de deux ans dans la situation dite d’une vente à la découpe.
En l’espèce, la société X exerçant l’activité de marchand de biens assujettie à la TVA, acquiert le 30 septembre 2010 un ensemble immobilier en exonération des droits de mutation se plaçant sous le régime de faveur de l’article 1115 du Code général des impôts. Le 15 avril 2013, l’administration fiscale notifie à la société X une proposition de rectification remettant en partie en cause l’application dudit article au motif de l’irrespect de l’engagement de revendre de la société X dans le délai de 2 ans. Celle-ci assigne devant le tribunal judiciaire de Paris l’administration fiscale en décharge des droits mis en recouvrement.
En première instance, le jugement déboute les demandes de la société X. Elle interjette appel arguant que, pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, seule la qualité de locataire ou d’occupant de bonne foi d’un local à usage d’habitation au moment de la décision de revendre l’immeuble après division déclenche le droit de préemption et, partant, le délai de 2 ans. Les offres de ventes ayant été notifiées les 28 juin et 28 juillet 2011, la société X aurait alors, selon elle, disposé d’un délai de deux ans expirant les 28 juin et 28 juillet 2013. La cour d’appel n’ayant pas donné droit à cet argumentaire, la société X se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation rejette les moyens de la société X. Dans la continuité de sa jurisprudence, elle applique strictement les dispositions de l’article 1115 du Code général des impôts et rappelle que le délai pour l’application de l’engagement de revendre court dès la date de l’acquisition de l’immeuble, et non pas, dans le cas spécifique de la revente par lots, à compter du déclenchement du droit de préemption caractérisé par la remise des offres de vente.
