Par décision du 7 août 2026, la Cour administrative d'appel de Paris précise les modalités d'appréciation des règles d'implantation des constructions par rapport à la voirie dans le cadre de l'instruction des autorisations d'urbanisme. Elle juge que, lorsqu'un projet implique nécessairement la création d'une voie privée destinée à desservir les constructions projetées, l'autorité compétente peut apprécier le respect des règles de retrait par rapport à cette voie, alors même qu'elle n'existe pas encore, dès lors que sa réalisation apparaît certaine tant dans son principe que dans ses caractéristiques.
Dans cette affaire, un projet de lotissement puis un projet portant sur la construction de huit maisons individuelles jumelées sont refusés par le maire, notamment au regard des règles d’implantation prévues par le PLU. Le Tribunal administratif annule ces refus, conduisant la commune à interjeter appel. La commune soutient en effet que le projet méconnait l’article UB 6 du PLU, lequel impose une implantation des constructions à au moins cinq mètres de l’alignement de la voirie. Pour apprécier le respect de cette règle, le maire s’est référé à la voie privée projetée, bien que celle-ci n’ait pas encore été réalisée.
La question posée à la Cour était donc de savoir si une voie privée future pouvait être prise en compte pour l’application des règles de retrait prévues par le PLU.
La Cour répond par l’affirmative. Elle considère que lorsque la desserte des constructions projetées suppose nécessairement la réalisation de la voie privée prévue au dossier et que cette réalisation apparaît certaine, tant dans son principe que dans ses caractéristiques, l’autorité compétente est fondée à prendre en considération cette voie pour apprécier le respect des règles d’implantation. L’absence matérielle de la voie au jour de l’instruction du permis ne fait pas obstacle à sa prise en compte, dès lors que sa création certaine constitue un élément indispensable du projet.
La Cour subordonne toutefois cette prise en compte à une double condition :
- Elle vérifie que la création de la voie privée est indispensable à la desserte des constructions projetées ;
- Elle s’assure que sa réalisation présente un caractère certain, aussi bien quant à son existence future que quant à ses caractéristiques.
Une fois ces conditions réunies, les règles d’implantation par rapport à la voirie peuvent être appréciées en tenant compte de cette voie future.
En l’espèce, les constructions projetées ne respectent pas le recul minimal de cinq mètres prévu par l’article UB 6 du PLU par rapport à la voie privée projetée. La Cour en déduit que le maire pouvait légalement refuser le permis de construire pour ce motif.
Cette décision invite les porteurs de projets à ne pas considérer les voies internes projetées comme de simples éléments d’exécution de l’opération. Dès lors que leur réalisation est certaine, elles peuvent être prises en compte lors de l’instruction des autorisations d’urbanisme et conditionner la conformité des constructions aux règles de recul prévues par le PLU.