La loi du 19 novembre 2024 dite Le Meur a substantiellement modifié la législation sur l’usage fixée aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation*. L’avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 répond à la question des modalités de son application dans le temps concernant des locations de meublés de tourisme contestées avant son entrée en vigueur, saisie pour avis à l’occasion d’une instance en cours devant le Tribunal judiciaire de Paris.
En l’espèce une société, qui a autorisé la sous-location en 2015 en tant que meublé de tourisme d’un immeuble à usage d’habitation, a été assignée en 2023 par la commune sur laquelle les biens sont situés pour infraction à la législation sur le changement d’usage. En cours d’instance, la loi Le Meur est adoptée le 19 novembre 2024 et entre en vigueur le 21 novembre 2024.
La loi n’ayant pas prévu de dispositions transitoires, le Tribunal Judiciaire de Paris le 15 janvier 2025 a, en application de l’article L. 441-1 du Code de l’organisation judiciaire, saisi la Cour de cassation pour avoir son avis sur la rétroactivité ou la non-rétroactivité des dispositions entrées en vigueur et leur applicabilité aux instances en cours.
En effet, antérieurement à la loi Le Meur, l’alinéa 3 de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation disposait qu’« un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. »
La loi Le Meur, dont l’objectif est de renforcer la régulation des locations meublés de tourisme, modifie le contrôle de changement d’usage des biens. Notamment, la date de référence du 1er janvier 1970 disparait au profit de deux périodes de référence : du 1er janvier 1970 au 31 décembre 1976 d’une part, et, d’autre part, une période de trente ans précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou à la contestation de l’usage et sauf autorisation ultérieure. L’usage d’un bien en revanche peut toujours être établi par tout mode de preuve.
Elle est également venue redéfinir quelque peu le changement d’usage et les sanctions applicables en matière de changement d’usage illicite puisque l’amende civile sanctionnant un tel changement est passée de 50.000 à 100.000 euros par local irrégulièrement transformé.
La question de l’effet rétroactif ou non de cette loi aura donc un impact important sur le contentieux en la matière qui est déjà abondant.
Pour répondre à la question posée par le Tribunal judiciaire de Paris la Cour de cassation, après avoir rappelé que l’amende civile ainsi prévue constitue une sanction ayant le caractère d’une punition, indique que le Conseil constitutionnel, qui n’a pas été saisi afin de se prononcer sur ce nouveau texte, a décidé de la non-rétroactivité de la loi répressive si elle est plus dure. Cette position est tirée de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen qui prévoit que « nul ne peut être puni qu’en vertu d’une Loi établie et promulguée antérieurement au délit ». Si la nouvelle loi est plus sévère, le principe est donc celui de la non-rétroactivité.
La question est donc finalement de savoir si le texte issu de la loi Le Meur par ces modifications change les règles de fond et, dans l’affirmative, doit être considéré comme plus sévère ou non que le texte antérieur. A ces questions la Cour de cassation répond par l’affirmative. Elle estime qu’en modifiant les éléments à prendre en compte pour établir l’usage d’habitation d’un local, la loi Le Meur a affecté les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles il y a changement d’usage dudit local, ce qui a pour conséquence de soumettre au régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’y étaient antérieurement pas soumis. En conséquence cette loi doit être considérée comme plus dure et ne peut être appliquée rétroactivement. A fortiori, elle ne s’applique pas aux instances en cours.
En l’espèce, le Tribunal de Paris devra donc déterminer l’usage d’habitation du local au regard des critères édictés par la loi ancienne.
Cass. section 10 avril 2025, n° 25-70.002 (avis)
* Voir notre article La réforme de la législation sur l’usage et la mise en conformité du règlement municipal de Paris : premier décryptage